抵押贷款术语表
了解掌握抵押贷款的关键术语。
摊销
摊销是指通过定期还款，在约定期限内逐步还清贷款的过程。每期还款既包含利息，也会减少尚欠的本金，因此随着时间推移，还款中本金所占的比例会越来越高，利息所占的比例越来越低，直到贷款全部还清。例如等额本息就是最常见的摊销方式之一。
本金
本金是您借入的原始金额，不含利息和各项费用。每次还款中用于偿还本金的那部分，会直接减少您对贷款机构的欠款，而利息是按尚未还清的本金余额来计算的，所以本金下降，之后每期需要支付的利息也会随之减少。提前还款时多还的金额通常会直接冲减本金。
利息
利息是借钱所要付出的成本，通常以本金的年百分比来表示，贷款机构按尚未还清的贷款余额收取。利率越高、贷款期限越长，您最终需要支付的利息总额就越多，因此比较贷款方案时，应同时关注利率和期限两个因素。例如同样的金额，利率每高出一个百分点，总利息就会明显增加。
年利率 (APR)
年化利率（APR）以年度百分比表示贷款的实际成本：除名义利率外，还计入借款时必须支付的各项费用。因此在比较不同贷款机构的方案时，APR 往往比单看名义利率更能反映真实的借款成本，也更便于横向比较各家报价，例如手续费较高的低利率贷款，APR 可能反而更高。
Euribor (欧元银行同业拆借利率)
Euribor 是欧元区银行之间相互拆借资金时使用的基准利率。欧洲许多浮动利率房贷的利率由 Euribor 加上银行约定的利差构成，所以每到利率重新定价的时点，借款人的月供都可能随之上升或下降，需要提前留出预算余地。常见的期限有3个月、6个月和12个月。
再融资
再融资是指用一笔新贷款取代现有贷款，通常是为了获得更低的利率、调整贷款期限或换取更好的贷款条件。新贷款往往需要支付手续费等额外成本，因此要权衡节省下来的利息能否覆盖这些费用，再决定是否值得办理。常见情形是市场利率下降，或借款人的信用状况改善之后。
取消抵押赎回权
取消抵押赎回权是一种法律程序：借款人未能按约定偿还房贷时，贷款机构依法收回并出售作为抵押的房产，用售房所得偿还欠款。具体程序、期限和借款人享有的权利因国家和地区而异，借款人应尽早与银行协商。这一过程通常会严重影响借款人的信用记录。
次级贷款
次级贷款是面向信用评分较低或信用记录较少的借款人发放的贷款。由于这类借款人违约的风险更高，贷款机构通常会收取更高的利率，这也意味着借款人要在整个贷款期内承担更重的利息负担，总成本明显更高。因此借款前应仔细核对利率、费用和各项条款，避免背上难以承受的负担。
固定利率
固定利率在整个贷款期限或某个约定的时间段内保持不变，因此即使市场利率上升或下降，您的月供也不会改变，便于提前做好长期的家庭预算，不必担心还款额突然增加；代价是市场利率下降时无法自动受益。固定期结束后，利率可能转为浮动或重新议定。
浮动利率
浮动利率会随参考指数（例如 Euribor）加上约定利差而变化，因此在贷款期间，您的月供可能上升，也可能下降。市场利率走低时可以少付利息，但利率上升时每月的还款压力也会随之增大，需要预留缓冲资金。许多浮动利率合同还会约定利率调整的周期，例如每6个月或每12个月。
首付
首付是购房时用自有资金先行支付的部分，通常按房价的一定百分比计算，其余部分由房贷承担。首付越高，需要贷款的金额就越少，每月还款额和整个贷款期内的总利息也会随之降低，审批时也往往更有利。贷款机构通常会规定最低首付比例，低于该比例可能无法获批。
贷款价值比 (LTV)
贷款价值比（LTV）是贷款金额占房产评估价值的百分比，例如房产估价100万、贷款80万，则 LTV 为80%。LTV 越低，贷款机构承担的风险就越小，借款人往往更容易拿到较优惠的利率和更好的贷款条件。首付越高，LTV 就越低，通常对借款人更有利。
债务收入比 (DTI)
债务收入比（DTI）是您每月的债务还款额占税前月收入的比例，包括房贷、车贷和信用卡最低还款等。贷款机构用这一指标判断您能负担多少房贷，比例越低，说明还款压力越小，通常也越容易通过审批。许多贷款机构会设定 DTI 上限，超过后贷款额度可能被下调或遭拒。
过户费用
过户费用是房产交易完成时需要支付的各项税费和手续费，通常包括转让税、公证或律师费、登记费以及贷款机构收取的费用。这些费用一般不含在首付和贷款额中，需要另外准备资金，具体比例因国家和地区而异。这部分支出通常占房价的百分之几，购房预算中不能遗漏。
房屋净值
房屋净值是房产的市场价值减去尚未还清的房贷余额后剩下的差额，代表您在这套房产中真正拥有的份额。随着您不断还款，或房产本身升值，这部分净值会逐渐增加，在出售房产或办理再融资时尤为重要。例如房子市值300万、房贷余额200万，则净值为100万。
第三方托管
第三方托管（Escrow）是指由独立的第三方代为保管交易资金，待买卖双方履行约定条件后再付款的安排，从而保护双方的利益。它常用于房屋买卖中保管首付款，也可用于预先存放房产税和保险费，降低交易风险。不同国家的托管形式和适用范围各不相同。
预先批准
预先批准是指贷款机构根据您的收入和信用情况，有条件地承诺可以借给您某个金额的贷款。它能向卖家表明您是认真的买家，也能让您提前知道自己的购房预算，但并不等于最终放款，之后仍需完成正式审批。预先批准通常有有效期，期间内收入或信用变化可能影响结果。
核保
核保是贷款机构审核您的收入、信用记录以及所购房产的情况，以判断向您放贷的风险是否在可接受范围内的过程。审核结果将决定贷款是否获批，以及最终的贷款金额、利率和各项条件，通常需要提交收入证明等材料。审核所需时间因贷款机构和贷款类型而异，可能需要数天至数周。
估价
估价是由独立的专业人员对房产的市场价值作出的评估。贷款机构借此确认该房产的价值足以为贷款提供担保，估价结果也会影响最终可贷的金额，评估价低于成交价时，买方可能需要增加首付或重新议价。估价通常在贷款审批阶段进行，估价师会参考周边类似房产的成交价格。
私人抵押贷款保险 (PMI)
PMI（私人抵押贷款保险）保障的是贷款机构而非借款人，在借款人停止还款时由保险赔付给贷款机构。在美国，首付低于房价20%时通常需要购买，借款人需要为此额外缴纳保费，直到权益达到一定比例。保费的收取方式、金额和取消条件，应以贷款合同和当地规定为准。
留置权
留置权是为担保债务而在房产上设立的法律权利主张。在债务清偿之前，有留置权的房产通常不能自由出售或再融资，只有债务还清、该权利解除之后，房产才能恢复完全自由的状态，买方也会要求先行解除。例如拖欠税款或未付清的工程款，也可能让房产被设立留置权。
地契
地契是将房产所有权从卖方转让给买方的法律文件，由交易双方签署，通常还需要在政府指定的登记机构登记备案，使买方的所有权得到公开确认，并成为日后证明房产归属的重要凭证。不同国家和地区使用的文件名称和办理流程不尽相同，常需公证人或律师参与。
到期日
到期日是贷款最后一笔还款的应付日期。按照还款计划，到了这一天债务必须全部还清，贷款随之结束。到期日由借款时约定的贷款期限决定，期限越长，到期日就越晚，总利息也通常越多。在到期日之前，您也可以通过提前还款或额外还款，来更早结清贷款。
违约
违约是指借款人未能按约定条件偿还贷款。违约可能导致罚息和滞纳金、信用记录受损，并使贷款机构有权处置抵押品来收回欠款。如果预计还款会出现困难，应尽早与贷款机构沟通协商，争取调整方案。违约的认定标准和宽限期因贷款合同和所在国家而异，应以合同条款为准。
抵押品
抵押品是借款人为担保贷款而质押的资产，在房贷中通常就是所购房产本身。如果借款人违约，贷款机构有权依法处置抵押品，用所得款项来收回尚未还清的贷款本金、利息和相关费用，借款人需承担相应后果。有抵押品担保的贷款，利率通常低于无担保贷款。
盈亏平衡点
盈亏平衡点是指分析中购房开始比租房更划算的那一年，计算时会同时考虑房屋净值的增长和房价上涨，可以帮助您判断需要住满多少年，买房才比一直租房更合算，时间越短越有利于买房。结果取决于房价涨幅、租金涨幅、利率和购房费用等假设，应多试几组数据。
法国摊销系统
法国摊销系统（等额本息）让每月还款额在整个贷款期内保持不变：前期还款以利息为主，随着时间推移，本金所占比例逐渐提高。月供稳定便于规划预算，但总利息通常高于等额本金，提前还款时更能体现差异。这种方式在西班牙、法国和拉丁美洲等地区被广泛使用。