2026年契税新规：140平米是关键分界线

在中国买房，除了首付，你必须准备好一笔现金缴纳契税 (Deed Tax)。这笔钱不能贷款，必须在办理房产证（不动产权证）之前一次性缴清。 契税的税率取决于三个因素：

1. 是否为家庭首套房。
2. 是否为二套房。
3. 房屋面积是否超过 140 平方米。

关键要点 (Key Takeaways)

• 140平米以下： 首套房和二套房税率都是 1%。
• 首套房优惠： 无论面积多大，首套房税率最高不超过 1.5%。
• 二套房： 面积超过 140 平方米的，税率为 2%。
• 三套房： 通常全额征收（3%），无优惠。

1. 契税税率表 (全国通用版)

• 首套房：≤ 140㎡，税率为 1%
• 首套房：> 140㎡，税率为 1.5%
• 二套房：≤ 140㎡，税率为 1%
• 二套房：> 140㎡，税率为 2%
• 三套及以上：任意面积，税率为 3%
• 注：北京、上海、广州、深圳与全国其他地区适用相同税率，自 2024 年 12 月 1 日起没有例外，请以当地最新政策为准。

2. 为什么 139㎡ 的房子比 141㎡ 更省税？

这就是契税临界点的效应。 假设房价为 500万元。

• 房子 A (139㎡)：契税 = 500万 × 1% = 5万元。
• 房子 B (141㎡)：契税 = 500万 × 1.5% = 7.5万元。 仅仅多了 2 平方米，你需要多交 2.5万元 的税。 如果是二套房，差距更大（1% vs 2%），差额高达 5万元。

3. 维修基金 (Maintenance Fund)

除了契税，交房时还要缴纳公共维修基金。

• 通常按建筑面积计算，具体标准由各地和开发商规定。
• 这笔钱存在专门账户，用于未来小区电梯、外墙的大修。

4. 什么时候交契税？

通常在**交房（收房）**之后，办理房产证之前。 很多地方要求先交税才能办证。

5. 结论

在做购房预算时，千万不要忽略契税。对于一套 500万 的改善型住房（二套，>140㎡），契税为 10万 元；如果是第三套，契税为 15万 元。这笔钱需要你用现金支付。 👉 使用税费计算器估算你的购房成本

购房税费的计算例子

• 首套房，140㎡以下，总价500万元，契税为500万 × 1% = 5万元。
• 二套房，140㎡以上，总价500万元，契税为500万 × 2% = 10万元。
• 三套房，任意面积，总价500万元，契税为500万 × 3% = 15万元。

如何减少契税的负担

• 选择140㎡以下的房子，可以享受较低的契税率。
• 如果是二套房，考虑选择140㎡以下的房子，可以减少契税的负担。
• 在做购房预算时，务必考虑契税的成本，避免因为忽略契税而导致购房预算不足。

契税对购房决策的影响

• 契税的高低会影响购房者的购房决策，高契税率可能会导致购房者选择更小的房子或延迟购房。
• 契税的变化也会影响房地产市场的发展，高契税率可能会导致房价下降，低契税率可能会导致房价上涨。

结语

契税是购房过程中一个重要的成本因素，了解契税的计算方法和影响因素，可以帮助购房者做出更明智的购房决策。同时，政府也应该考虑契税对房地产市场的影响，合理调整契税政策，促进房地产市场的健康发展。

资料来源

• 《财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号》：https://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c102416/c5235817/content.html