Como remover o PMI do Crédito Habitação nos EUA

Nota: Este conteúdo é específico para o mercado imobiliário americano.

Se comprares casa nos Estados Unidos com menos de 20% de entrada (down payment), o banco obriga-te a pagar o PMI (Private Mortgage Insurance). Para um português, isto parece estranho. Em Portugal, o seguro de vida dura o empréstimo todo. Nos EUA, o PMI é temporário. Serve apenas para proteger o banco enquanto a tua dívida é muito alta face ao valor da casa. Assim que ganhas "equity" (capital), podes tirá-lo.

A maioria dos proprietários vê o PMI apenas como "parte da conta". Nós vemo-lo como queimar dinheiro.

O Problema: Alugar o Teu Próprio Dinheiro

O PMI não te protege a ti. Protege o credor caso entres em incumprimento. Estás a pagar um prémio de seguro por uma apólice onde o banco é o beneficiário. O PMI típico custa 0,5% a 1% do montante do teu empréstimo anualmente. Num empréstimo de 400.000 $, isso são 200 $ a 330 $ por mês a desaparecer no ar. Isso não é juro; é desperdício.

A Armadilha do "Dinheiro Morto"

Ao contrário dos juros (que são dedutíveis nos impostos em alguns casos) ou do capital (que constrói capital próprio), o PMI tem zero retorno. Se tens uma taxa hipotecária de 6% e uma taxa de PMI de 1%, o teu custo de empréstimo efetivo nessa fatia superior da dívida é massivo. Livrar-se do PMI é muitas vezes o movimento de maior Retorno do Investimento (ROI) que podes fazer em finanças pessoais.

Quando podes cancelar?

A lei federal americana (HPA) dá-te direitos:

• A pedido (80% LTV): Quando o saldo da dívida desce para 80% do valor original da casa, podes escrever ao banco ("servicer") a pedir o cancelamento. Tens de ter as prestações em dia.
• Automático (78% LTV): Quando o saldo atinge 78% (com base na avaliação original), o banco é obrigado a cancelar o PMI automaticamente.
• Valorização: Se a tua casa na Flórida ou Califórnia valorizou muito, o teu LTV real pode já ser baixo. Podes pagar uma nova avaliação ("Appraisal", ~500$) para provar que a casa vale mais e remover o PMI antecipadamente.

Exceção FHA

Se tens um empréstimo FHA (apoiado pelo governo) feito com entrada baixa, o seguro (MIP) fica lá para sempre. A única forma de o tirar é fazer um refinanciamento para um crédito convencional.

Como calcular o LTV

Para calcular o LTV, precisas do valor atual da casa e do saldo da dívida. Podes obter o valor atual da casa através de uma avaliação ou pesquisando o mercado imobiliário local. O saldo da dívida pode ser encontrado no extrato da conta do banco.

• Exemplo: Se o valor da casa é de 400.000$ e o saldo da dívida é de 320.000$, o LTV é de 80% (320.000 / 400.000).
• Se o valor da casa aumentar para 450.000$ e o saldo da dívida for de 315.000$, o LTV é de 70% (315.000 / 450.000).

A Estratégia do Sniper de "Montante Fixo"

Calcula o montante exato em dólares necessário para atingir 80% LTV hoje. Porquê? Porque se pagares 10.000 $ para remover uma cobrança de PMI de 250 $/mês, não estás apenas a poupar o juro da hipoteca (6%); estás a poupar o custo do seguro de 3.000 $/ano para sempre. O ROI desses 10.000 $ é frequentemente de 30% ou superior.

A Simulação na Amorti

Vamos encontrar o teu "Número de Morte do PMI".

• Abre a AmortiApp.
• Insere o teu Montante Original de Empréstimo (ex: 400.000 $) e data de início.
• Olha para o teu Saldo Atual (ex: 380.000 $).
• Calcula o teu objetivo: 400.000 $ * 0,80 = 320.000 $.
• A Lacuna: 380.000 $ - 320.000 $ = 60.000 $.

Se tiveres dinheiro, pagar esses 60.000 $ elimina o PMI imediatamente.

• Poupança 1: Juro Hipotecário sobre 60k $ @ 6% = 3.600 $/ano.
• Poupança 2: Custo do PMI = 3.000 $/ano.
• Benefício Total: 6.600 $/ano num investimento de 60k $ (11% garantido, retorno livre de impostos).

Pára de alugar o teu risco. Mata o PMI.

Vantagens de cancelar o PMI

Cancelando o PMI, podes poupar centenas de dólares por mês. O PMI custa 0,5% a 1% do empréstimo ao ano, o que pode ser um grande peso no orçamento familiar.

• Exemplo: Se o empréstimo for de 400.000$ e o PMI for de 0,75% ao ano, o custo do PMI é de 3.000$ por ano ou 250$ por mês.

Considerações Adicionais

Além do cálculo direto, considera outros fatores que podem influenciar a tua decisão:

• Taxas de Juro: Se as taxas de juro caírem, pode ser mais vantajoso refinanciar a hipoteca em vez de pagar a quantia para eliminar o PMI.
• Avaliação da Casa: Se o valor da tua casa subiu significativamente, pode ser possível remover o PMI com base numa nova avaliação.
• Orçamento Pessoal: Garante que tens um orçamento sólido e podes suportar o pagamento adicional necessário para eliminar o PMI.

Estratégias de Pagamento

• Pagamento Único: Pagar o montante necessário de uma vez para atingir 80% LTV.
• Pagamentos Extra: Fazer pagamentos extra além da prestação mensal regular para reduzir o saldo da hipoteca mais rapidamente.
• Refinanciamento: Refinanciar a hipoteca para uma taxa de juro mais baixa ou para remover o PMI.

Conclusão

O PMI é um seguro temporário que protege o banco enquanto a tua dívida é alta. No entanto, assim que ganhas "equity" (capital), podes tirá-lo. É importante controlar o teu LTV e cancelar o PMI assim que possível para poupar dinheiro. Lembra-te de que o PMI pode ser cancelado a pedido quando o LTV atinge 80% ou automaticamente quando atinge 78%. Calcula o teu "Número de Morte do PMI", escolhe a estratégia de pagamento que melhor se adapta às tuas finanças e maximiza o teu ROI.

• Pontos principais a lembrar:

• O PMI é temporário e pode ser cancelado quando o LTV atinge 80% ou 78%.
• O PMI custa 0,5% a 1% do empréstimo ao ano.
• Cancelar o PMI pode poupar centenas de dólares por mês.
• É importante controlar o LTV e cancelar o PMI assim que possível.

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