Gastos de Hipoteca: Guía Definitiva por Comunidad Autónoma

Comprar una vivienda es probablemente la inversión más grande de tu vida, pero el precio que ves en el anuncio de Idealista o Fotocasa no es el precio final. En España, debes sumar entre un 10% y un 12% adicional en concepto de gastos e impuestos.

La diferencia entre pagar un 6% o un 10% de impuestos depende puramente de tu código postal. En esta guía, desglosamos la realidad de los gastos hipotecarios en 2026, adaptados a la Ley 5/2019 y las normativas autonómicas vigentes.

Puntos Clave (Key Takeaways)

La Regla del 30%: Necesitas tener ahorrado el 20% para la entrada (que el banco no financia) + un 10-12% para gastos.
El Comprador Paga: Tasación, ITP (vivienda usada) o IVA (vivienda nueva), Notaría y Registro.
El Banco Paga: Gestoría, AJD (Actos Jurídicos Documentados) y la notaría de la escritura del préstamo (gracias a la Ley 5/2019).
El ITP varía: Desde el 4% en el País Vasco (vivienda habitual) hasta el 13% en el tramo más alto de Baleares; el 10% en Cataluña, la Comunidad Valenciana o Cantabria.

1. ¿Qué gastos asume el banco y cuáles tú?

Desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019), el reparto de gastos quedó clarificado para proteger al consumidor. Olvídate de las cláusulas suelo o gastos abusivos del pasado; hoy la ley es clara.

Gastos a cargo del Banco 🏦

Impuesto AJD (Actos Jurídicos Documentados): El famoso impuesto de las hipotecas. Antes lo pagaba el cliente, ahora lo paga el banco por ley.
Gestoría: Los trámites administrativos de la hipoteca.
Notaría: Los aranceles correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario.
Registro: La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Gastos a cargo del Comprador (Tú) 👤

Tasación: Obligatoria para que el banco sepa cuánto vale la casa (entre 300€ y 600€).
Copia de la Escritura: Si solicitas una copia simple para ti.
Comisión de Apertura: Si el banco la aplica (debe estar incluida en la TAE).
Impuestos de la Compraventa: Aquí está el "grueso" del gasto.

2. El Gran Gasto: ITP vs. IVA

El impuesto que pagarás depende de si la casa es nueva o de segunda mano.

Vivienda Nueva (Obra Nueva) 🏗️

Pagas IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido).

General: 10% del valor de compra.
Canarias (IGIC): 7%.
Vivienda Pública: 4% (Superreducido).

Además del IVA, en obra nueva pagas el AJD de la compraventa (no el de la hipoteca), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad.

Vivienda Usada (Segunda Mano) 🏠

Pagas ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Este impuesto lo gestiona cada Comunidad Autónoma y es donde vemos las mayores diferencias.

💡 ¿Quieres hacer tus propios números? Usa nuestra Calculadora de Gastos de Hipoteca para ver tu caso real en segundos. Selecciona tu comunidad y obtén el desglose exacto.

3. Mapa de ITP por Comunidad Autónoma (2026)

Estas son las tarifas generales. Cada comunidad puede tener bonificaciones para determinados compradores: compruébalas antes de firmar.

Comunidad Autónoma	Tipo General ITP	Notas
Andalucía	7%
Aragón	8%	Tramo inicial del 8%, con escala hasta el 10%.
Asturias	8%	Tramo inicial del 8%, con escala hasta el 10%.
Baleares	8 - 13%	Escala progresiva: 8% hasta 400.000 €, 9% hasta 600.000 €, 10% hasta 1.000.000 €, y sube hasta el 13%.
Canarias	6.5%	Compra de vivienda usada: ITP. El IGIC (7%) se aplica a la vivienda nueva.
Cantabria	10%
Castilla y León	8%
Castilla-La Mancha	9%
Cataluña	10%	11% para inmuebles de más de 1.000.000 €.
Extremadura	8%	Tramo inicial del 8%, con escala hasta el 11%.
Galicia	8%	Bajó del 9% al 8% el 1 de enero de 2024.
La Rioja	7%
Madrid	6%	Uno de los más competitivos.
Murcia	8%
Navarra	6%
País Vasco	4%	Vivienda habitual; el resto de casos tributa al 7%.
Valencia	10%

Nota: Los tipos pueden cambiar con los presupuestos anuales de cada CCAA. Verifica siempre con la calculadora actualizada.

4. Ejemplo Numérico Real

Imagina que compras un piso de segunda mano en Valencia por 200.000€.

Entrada (20%): 40.000€ (Debes tenerlos ahorrados).
ITP (10% en Valencia): 20.000€.
Notaría y Registro (Estimado): ~1.500€.
Gestoría (Compraventa): ~400€.
Tasación: 350€.

Total Gastos Extra: ~22.250€. Ahorro Total Necesario: 40.000€ (Entrada) + 22.250€ (Gastos) = 62.250€.

Si hubieras comprado esa misma casa en Madrid (ITP 6%):

ITP: 12.000€.
Ahorro Total Necesario: 54.250€.
Diferencia: ¡Te ahorras 8.000€ solo por cambiar de región!

5. Conclusión

No subestimes el poder del código postal en tu rentabilidad inmobiliaria. Antes de firmar las arras, asegúrate de tener la provisión de fondos correcta para tu comunidad autónoma. Quedarse corto en los gastos de cierre puede hacer que pierdas la señal entregada.

¿Listo para planificar tu compra?

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Fuentes

Ley 5/2019, de crédito inmobiliario (reparto de gastos): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25369
Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (tipos en vivienda nueva): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740#a91
Leyes autonómicas de medidas tributarias (tipos de ITP por comunidad), por ejemplo Ley 10/2023 de Galicia: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2024-3402

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