Аренда или Ипотека: Правило 5% в России

Примечание: Этот контент адаптирован для российского рынка недвижимости.

В России принято считать, что "платить за чужую квартиру" (арендовать) — это глупо. Но при текущих ипотечных ставках (16-18% и выше), математика меняется.

Покупка квартиры — это не только актив, но и огромные невозвратные потери (проценты банку, налоги, ремонт). Чтобы понять, что выгоднее, финансисты используют Правило 5%.

Что такое невозвратные потери?

• Аренда: Ежемесячный платеж хозяину. Деньги уходят безвозвратно.
• Ипотека: Проценты банку (огромная сумма при ставке 18%), налог на имущество, страховка, ремонт. Это тоже деньги, которые вы не вернете при продаже.

Правило 5% (Российская специфика)

В западных странах потери оценивают в 5% от стоимости жилья в год. В России из-за высоких ставок это правило трансформируется.

При ставке ЦБ 16%+, стоимость капитала (упущенная выгода от того, что ваши деньги не лежат на вкладе) огромна.

Пример расчета

Квартира стоит 10.000.000 рублей. Аренда такой квартиры: 40.000 рублей/месяц.

Сценарий покупки (Ипотека):

• Первоначальный взнос 20% (2 млн руб).
• Кредит 8 млн руб под 17%.
• Ежемесячный платеж: ~114.000 рублей.
• Из них 113.000 рублей в первый месяц — это только проценты (потери)!

Вердикт: В данном примере аренда (40.000) в 3 раза выгоднее, чем потери на процентах по ипотеке (113.000). Даже если у вас есть вся сумма (10 млн), положив её на вклад под 15%, вы будете получать 125.000 рублей в месяц, что покроет аренду (40.000) и еще останется 85.000 прибыли.

Когда покупать?

Покупка выгодна только в двух случаях:

1. У вас есть доступ к Льготной ипотеке (Семейная, IT) под 5-6%. Тогда проценты банку (33.000 руб) становятся меньше аренды.
2. Вы ожидаете гиперинфляцию, которая обесценит долг.

👉 Калькулятор: Аренда или Ипотека?