Alquilar vs Comprar: La Regla del 5% y el Coste de Oportunidad

En España, la cultura popular dice que "alquilar es tirar el dinero". Pero, ¿es eso cierto matemáticamente? No siempre. Comprar una casa también conlleva enormes costes irrecuperables que a menudo ignoramos (intereses, impuestos, mantenimiento).

Para tomar una decisión financiera racional, y no emocional, los expertos utilizan la Regla del 5%.

Puntos Clave

• Costes Irrecuperables: Dinero que pagas y no recuperas jamás (el alquiler es uno, pero los intereses de la hipoteca son otro).
• Coste de Oportunidad: Lo que deja de ganar tu dinero si lo inviertes en una casa en lugar de en la bolsa o fondos indexados.
• Flexibilidad: El valor económico de poder mudarte sin costes de venta.

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1. ¿Qué es un Coste Irrecuperable?

Cuando alquilas, el coste irrecuperable es obvio: la mensualidad del alquiler. Si pagas 1.000 € al mes, esos 1.000 € desaparecen de tu patrimonio.

Cuando compras, los costes irrecuperables son menos visibles, pero igual de reales:

1. Intereses de la hipoteca: Dinero que pagas al banco por prestarte el capital. No amortiza deuda, es puro coste.
2. Impuestos (IBI y Basuras): Un coste anual por ser propietario.
3. Mantenimiento: Calderas rotas, derramas de la comunidad, pintura, seguros de hogar... Se estima en un 1% del valor de la casa al año.
4. Coste de Capital (Oportunidad): Si das 50.000 € de entrada, esos 50.000 € dejan de generarte intereses en una cuenta de ahorro o inversión.

2. La Regla del 5%

Esta regla general ayuda a comparar rápidamente ambas opciones. Estima que los costes irrecuperables anuales de tener una casa en propiedad son aproximadamente el 5% del valor total de la vivienda.

Desglose del 5%:

• 1% Impuestos de Propiedad: (IBI, etc).
• 1% Mantenimiento: Reparaciones y depreciación.
• 3% Coste de Capital / Intereses: El coste del dinero (ya sea intereses pagados al banco o el coste de oportunidad de tu dinero "atrapado" en la casa).

Cómo aplicar la regla:

1. Multiplica el valor de la casa que quieres comprar por 5%.
2. Divide el resultado entre 12 meses.
3. Ese es tu "Punto de Equilibrio" de alquiler.

Ejemplo Práctico:

Estás mirando un piso de 300.000 €.

• 300.000 € x 5% = 15.000 € al año.
• 15.000 € / 12 meses = 1.250 € al mes.

El veredicto:

• Si puedes alquilar una vivienda similar por menos de 1.250 €/mes, financieramente es mejor ALQUILAR e invertir la diferencia.
• Si el alquiler cuesta más de 1.250 €/mes, financieramente es mejor COMPRAR.

3. El Factor España: ITP y Plusvalía

En España, comprar es especialmente caro al principio debido al ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía entre el 6% y el 10% según la comunidad, y los gastos de notaría.

Esto significa que si compras una casa y la vendes a los 3 años por el mismo precio, habrás perdido dinero (cerca de un 12-13% del valor). Por eso, la compra solo compensa a largo plazo (generalmente más de 5-7 años).

Conclusión

No compres por inercia o presión social. Compra si planeas quedarte más de 7 años y si el alquiler mensual en tu zona supera el umbral de la Regla del 5%.

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