賃貸 vs 持ち家：日本の「5%ルール」と資産価値

注：このコンテンツは日本の不動産市場に特化しています。

日本では「家賃を払うのはもったいない」とよく言われます。しかし、日本の住宅市場には欧米とは異なる大きな特徴があります。それは建物の減価償却です。日本の木造住宅は20〜30年で価値がほぼゼロになります。

感情ではなく数字で判断するために、投資家は**「5%ルール」**を使用します。

「捨て金」とは何か？

• 賃貸の場合： 家賃は100%「捨て金」です。資産にはなりません。
• 持ち家の場合： 住宅ローン金利、固定資産税、修繕積立金、そして建物の減価償却。これらもまた、戻ってこない「捨て金」です。

日本版 5%ルール

持ち家の年間「捨て金」コストは、物件価格の約5%と見積もられます。

• 1% 固定資産税・都市計画税
• 1% 修繕費・管理費（マンション）
• 3% 資本コスト（金利 + 機会損失 + 減価償却）
  • 日本の金利は低いですが、建物価値の減少がこのコストを押し上げます。

計算例

5,000万円のマンションを検討中とします。

• 5,000万円 × 5% = 250万円（年間コスト）。
• 250万円 ÷ 12ヶ月 = 約20.8万円（月額）。

判定：

• もし同じような物件を月20.8万円未満で借りられるなら、賃貸の方が経済的に有利です。
• 家賃が月20.8万円以上なら、購入の方が有利です。

日本特有のリスク

日本では、土地の価値は維持されますが、建物（特に一戸建て）の価値は購入直後から下がり始めます。 購入する場合は、**「リセールバリュー（再販価値）」**の高い立地（駅近、都心部）を選ぶことが、資産を守る唯一の方法です。

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