ドイツ不動産投資：繰り上げ返済（Sondertilgung）はすべき？

注：このコンテンツはドイツの銀行市場に特化しています。

ドイツで不動産を購入した場合、契約書に**Sondertilgung（特別返済）という条項があるはずです。これは通常、ペナルティなしで毎年、借入元本の5%**までを返済できる権利です。

40万ユーロのローンなら、毎年2万ユーロまで手数料なしで返せます。使うべきでしょうか？

数学的な判断基準

答えはシンプルです。「住宅ローンの金利」と「安全な投資の利回り」を比較してください。

ケース1：古いローン（金利 1.5%）

• あなたが2021年以前に借りた低金利ローン。
• 現在、ドイツの定期預金（Festgeld）は3%〜3.5%の利息がつきます。
• 結論：返済しないこと。
  • 2万ユーロを返済すれば、1.5%の利息節約（300ユーロ）。
  • 2万ユーロを預金すれば、3.5%の利息収入（700ユーロ）。
  • 返済しない方が400ユーロ得をします（金利アービトラージ）。

ケース2：新しいローン（金利 4.0%）

• 最近借りた高金利ローン。
• 安全な投資で税引き後4%を稼ぐのは難しいです。
• 結論：返済すること。
  • 繰り上げ返済は、確実な4%の非課税リターンと同じ意味を持ちます。これが最も安全な投資です。

「使い切り」ルール

注意点：この5%の枠は繰り越せません。2025年に使わなければ、その年の権利は消滅します。2026年にまとめて10%返すことはできません。

👉 ドイツ住宅ローン計算機