Amortización Especial (Sondertilgung) en Alemania: ¿Vale la Pena?

Nota: Este contenido es específico para el mercado inmobiliario alemán.

Si has contratado una hipoteca en Alemania (Baufinanzierung), seguramente habrás visto en tu contrato el término "Sondertilgung".

A diferencia de España, donde la amortización anticipada suele conllevar comisiones (aunque estén limitadas por ley), en Alemania es estándar que los bancos incluyan una opción de amortización especial gratuita anual, generalmente del 5% del capital inicial.

¿Qué es exactamente la Sondertilgung?

Es el derecho a devolver una parte del préstamo (normalmente hasta el 5% de la suma original) una vez al año sin pagar la penalización por pago anticipado (Vorfälligkeitsentschädigung).

Ejemplo:

• Préstamo original: 400.000 €.
• Derecho de Sondertilgung (5%): 20.000 € al año.

Puedes pagar hasta 20.000 € extra cada año totalmente gratis. Si no usas este derecho un año, se pierde (no es acumulable para el año siguiente).

El Dilema: ¿Amortizar o Invertir?

La decisión de usar la Sondertilgung depende puramente del diferencial de intereses.

Caso A: Hipoteca Antigua (Interés bajo ~1-2%)

Si firmaste tu hipoteca antes de 2022, es probable que tengas un tipo fijo al 1,5% durante 10 o 15 años.

• Rentabilidad de amortizar: 1,5% (ahorro de intereses).
• Rentabilidad de Cuenta de Ahorro (Tagesgeld): 3,0% - 3,5% (en 2025).
• Veredicto: NO AMORTICES. Pon esos 20.000 € en una cuenta remunerada o depósito (Festgeld). Ganarás más con los intereses del banco de lo que te ahorras en la hipoteca.

Caso B: Hipoteca Nueva (Interés alto ~3,5-4%+)

Si firmaste recientemente con tipos cercanos al 4%.

• Rentabilidad de amortizar: 4,0% (ahorro de intereses garantizado y libre de impuestos).
• Rentabilidad de Inversión: Difícil de superar el 4% neto sin riesgo.
• Veredicto: AMORTIZA. Usar la Sondertilgung te da una rentabilidad del 4% libre de riesgo. Es una excelente inversión.

El Peligro de la "Restschuld" (Deuda Remanente)

En Alemania, los tipos se fijan por periodos (10, 15, 20 años). Al final de ese periodo (Zinsbindung), debes refinanciar lo que quede de deuda al tipo de mercado vigente.

Si no usas la Sondertilgung y al final de los 10 años los tipos de interés han subido al 6% o 7%, tu cuota mensual podría dispararse. Usar la Sondertilgung reduce este riesgo al bajar el capital pendiente que tendrás que refinanciar en el futuro.

Conclusión

Revisa tu contrato. Si tienes tipos de interés altos, aprovecha el 5% de Sondertilgung cada año. Es la forma más segura de construir patrimonio en Alemania.

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