Gastos de Compra en Alemania 2025: Tabla por Estado

Nota: Este contenido es específico para el mercado inmobiliario alemán.

Muchos expatriados españoles en Alemania se sorprenden al descubrir que comprar una casa requiere una cantidad enorme de capital inicial. Los "Kaufnebenkosten" (gastos accesorios de compra) en Alemania son de los más altos de Europa.

Mientras en España calculamos un 10-12%, en Alemania debes preparar entre un 10% y un 15% del precio de compra, y el banco no financia estos gastos (debes tenerlos ahorrados además del depósito del 10-20%).

Desglose de los Costes

1. Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Inmobiliarias)

Es el equivalente al ITP español. Varía según el Estado Federal (Bundesland).

• Baviera (Bayern): 3,5% (El más barato).
• Berlín, Hamburgo, Renania del Norte-Westfalia: 6,0% - 6,5% (Los más caros).

2. Notario y Registro (Notar und Grundbuchamt)

Son obligatorios. El notario en Alemania tiene un papel muy activo y neutral.

• Coste estimado: 2,0% del precio de compra. (1,5% notario + 0,5% registro).

3. Agente Inmobiliario (Maklerprovision)

Aquí está la gran diferencia. En Alemania, la comisión del agente es altísima y, desde 2020, se suele repartir 50/50 entre comprador y vendedor en propiedades residenciales.

• Coste para el comprador: Típicamente 3,57% (IVA incluido).

Tabla de Impuestos por Estado (2025)

| Estado Federal (Bundesland) | Impuesto (Grunderwerbsteuer) | | :--- | :--- | | Baviera (Múnich) | 3,5% | | Sajonia (Leipzig) | 5,5% | | Baden-Württemberg (Stuttgart) | 5,0% | | Berlín | 6,0% | | Hesse | 6,0% | | Hamburgo | 5,5% | | Renania del Norte-Westfalia (Colonia) | 6,5% | | Brandeburgo | 6,5% |

Ejemplo Práctico: Piso en Berlín (500.000 €)

Si compras un piso de medio millón en Berlín:

1. Impuesto (6%): 30.000 €
2. Notario (2%): 10.000 €
3. Agente (3,57%): 17.850 €
4. Total Gastos: 57.850 €

Necesitas tener casi 60.000 € ahorrados solo para los gastos, antes de poner un solo euro para la entrada de la casa. Esto explica por qué el porcentaje de propietarios en Alemania es bajo.

Conclusión

Antes de buscar casa en Alemania, asegúrate de tener liquidez para los Kaufnebenkosten. Son costes a fondo perdido que no recuperarás al vender.

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