Kaufnebenkosten nach Bundesland (Tabelle)

Der Kaufpreis der Immobilie ist nur die halbe Wahrheit. In Deutschland müssen Sie mit Kaufnebenkosten von rund 5% bis rund 12% rechnen (ohne Makler etwa 5%, mit Makler in NRW etwa 12%). Diese Kosten werden von der Bank in der Regel nicht finanziert – Sie müssen dieses Geld als Eigenkapital mitbringen. Der größte Kostenblock ist die Grunderwerbsteuer, und diese ist Ländersache. Während Bayern bei günstigen 3,5% bleibt, liegen Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein bei 6,5%.

Wichtige Erkenntnisse (Key Takeaways)

• Eigenkapital-Muss: Die Nebenkosten sollten immer aus eigener Tasche bezahlt werden (sonst drohen Zinsaufschläge).
• Maklerprovision: Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision meist hälftig (je 3,57% inkl. MwSt).
• Notar & Grundbuch: Kalkulieren Sie pauschal mit 2,0% (Notar 1,0–1,5% + Grundbuch etwa 0,5%).
• Bayern: Das günstigste Bundesland bei der Steuer (3,5%).

1. Grunderwerbsteuer-Tabelle 2026

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland. Hier sind die aktuellen Sätze:

• Baden-Württemberg: 5,0%
• Bayern: 3,5%
• Berlin: 6,0%
• Brandenburg: 6,5%
• Bremen: 5,5%
• Hamburg: 5,5%
• Hessen: 6,0%
• Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
• Niedersachsen: 5,0%
• Nordrhein-Westfalen (NRW): 6,5%
• Rheinland-Pfalz: 5,0%
• Saarland: 6,5%
• Sachsen: 5,5%
• Sachsen-Anhalt: 5,0%
• Schleswig-Holstein: 6,5%
• Thüringen: 5,0%

Zuletzt geändert:

• Hamburg: 4,5% auf 5,5% (seit 01.01.2023)
• Sachsen: 3,5% auf 5,5% (seit 01.01.2023)
• Thüringen: 6,5% auf 5,0% (seit 01.01.2024)
• Bremen: 5,0% auf 5,5% (seit 01.07.2025)

Hinweis: Die Sätze entsprechen dem Stand Oktober 2026. Prüfen Sie vor dem Kauf die aktuelle Rechtslage des jeweiligen Bundeslands.

2. Maklerprovision: Wer zahlt was?

Seit dem 23.12.2020 gilt für Einfamilienhäuser und Wohnungen (wenn Käufer Verbraucher ist) nach §§ 656c und 656d BGB: Der Käufer darf höchstens 50% der Gesamtprovision zahlen. Üblich sind 7,14% Gesamtprovision (inkl. 19% MwSt).

• Verkäufer zahlt: 3,57%
• Käufer zahlt: 3,57% In den nördlichen Bundesländern (Hamburg, Bremen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein) liegt die Gesamtprovision üblicherweise zwischen 5,95% und 7,14%; der Käufer zahlt dann höchstens 3,57%. Ausnahme: Bei Mehrfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken ist die Provision weiterhin frei verhandelbar und kann komplett auf den Käufer abgewälzt werden.

3. Notar- und Grundbuchkosten

Diese sind bundesweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie hängen vom Kaufpreis ab, nicht vom Aufwand.

• Notar (Beurkundung, Vertragsentwurf, Vollzug): ca. 1,0–1,5%
• Grundbuch (Eintragungen): ca. 0,5% Faustformel: Rechnen Sie mit 1,5–2,0% des Kaufpreises, für die Planung mit 2,0%.

4. Rechenbeispiel: Haus für 500.000 € in NRW

1. Kaufpreis: 500.000 €
2. Grunderwerbsteuer (6,5%): 32.500 €
3. Notar & Grundbuch (~2,0%): 10.000 €
4. Makler (3,57%): 17.850 € Summe Nebenkosten: 60.350 € (12,07%). Sie müssen also 60.350 € auf dem Konto haben, bevor Sie auch nur einen Euro für die Anzahlung (den eigentlichen Wert des Hauses) geleistet haben.

5. Spartipps

1. Bewegliches Inventar herausrechnen: Küche, Sauna, Markise oder Möbel können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an (da keine Immobilie). Die Bank finanziert das aber auch nicht.
2. Ohne Makler kaufen: Suchen Sie gezielt nach "von Privat". Sie sparen sofort 3,57% (bei 500k sind das fast 18.000 €!).
3. Grundstück zuerst kaufen: Wenn Sie bauen, kaufen Sie erst das Grundstück und schließen Sie den Bauvertrag getrennt (und später) ab. So zahlen Sie die Steuer nur auf den Grundstückspreis, nicht auf das Haus. (Vorsicht vor "verbundenen Geschäften"). 👉 Ermitteln Sie Ihr Gesamtbudget

6. Fazit

Die Kaufnebenkosten in Deutschland können schnell ins Geld gehen. Es ist wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie genau über die anfallenden Kosten informieren. Mit unseren Tipps können Sie Geld sparen und Ihr Budget besser planen. Denken Sie daran, dass die Nebenkosten immer aus eigener Tasche bezahlt werden sollten, um Zinsaufschläge zu vermeiden.