元利均等返済（フランス方式）：利息の罠

注：このシステムは、日本を含む世界中の住宅ローンの標準です。

日本の住宅ローンには2つの返済方法があります。

1. 元金均等返済（Gankin Kintou）： 最初は支払額が多く、徐々に減っていく。総支払額は少ない。
2. 元利均等返済（Ganri Kintou）： 毎月の支払額がずっと一定。

ほとんどの人は、家計管理が楽な**「元利均等返済」**を選びます。これは国際的には「フランス方式（French System）」と呼ばれます。

何が問題なのか？

毎月10万円払っているとしても、その内訳は時期によって劇的に異なります。

1. 開始直後（1年目）：
   • 支払額：10万円。
   • 内訳：利息8万円、元金2万円。
   • 借金はほとんど減りません。
2. 中盤（15年目）：
   • 支払額：10万円。
   • 内訳：利息5万円、元金5万円。
3. 終盤（30年目）：
   • 支払額：10万円。
   • 内訳：利息1千円、元金9.9万円。

銀行の戦略

銀行は、ローンの最初の数年で利益（利息）の大半を回収するように計算式を組んでいます。 10年後に家を売ろうとしても、ローンの残高（残債）が予想以上に残っているのはこのためです。

対抗策

利息は「残高」に対してかかります。 最初の10年間に繰り上げ返済を行うことが最も効果的です。 1年目に100万円を繰り上げ返済すれば、その100万円にかかるはずだった34年分の利息を消滅させることができます。

👉 返済シミュレーター：元利均等 vs 元金均等