元利均等返済（フランス方式）：利息の罠

注：このシステムは、日本を含む世界中の住宅ローンの標準です。 日本の住宅ローンには2つの返済方法があります。 1. 元金均等返済（Gankin Kintou）： 最初は支払額が多く、徐々に減っていく。総支払額は少ない。 2. 元利均等返済（Ganri Kintou）： 毎月の支払額がずっと一定。 ほとんどの人は、家計管理が楽な「元利均等返済」を選びます。これは国際的には「フランス方式（French System）」と呼ばれます。

何が問題なのか？

毎月10万円払っているとしても、その内訳は時期によって劇的に異なります。

開始直後（1年目）：

+ 支払額：10万円。 + 内訳：利息8万円、元金2万円。 + 借金はほとんど減りません。

中盤（15年目）：

+ 支払額：10万円。 + 内訳：利息5万円、元金5万円。

終盤（30年目）：

+ 支払額：10万円。 + 内訳：利息1千円、元金9.9万円。

銀行の戦略

銀行は、ローンの最初の数年で利益（利息）の大半を回収するように計算式を組んでいます。10年後に家を売ろうとしても、ローンの残高（残債）が予想以上に残っているのはこのためです。

対抗策

利息は「残高」に対してかかります。 最初の10年間に繰り上げ返済を行うことが最も効果的です。1年目に100万円を繰り上げ返済すれば、その100万円にかかるはずだった34年分の利息を消滅させることができます。 以下は、元利均等返済と元金均等返済の比較例です。

元利均等返済：

+ 総支払額：4000万円 + 利息：1500万円

元金均等返済：

+ 総支払額：3500万円 + 利息：1000万円 元金均等返済の方が総支払額と利息が少ないことがわかります。

まとめ

元利均等返済は毎月の支払額が一定ですが、利息が多くかかるため総支払額が多くなります。

元金均等返済は毎月の支払額が変動しますが、総支払額と利息が少なくて済みます。

最初の10年間に繰り上げ返済を行うことが利息を削減するための効果的な方法です。

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よくある質問

Q: 元利均等返済と元金均等返済の違いは何ですか？

+ A: 毎月の支払額が一定かどうか、総支払額と利息の額の差異があります。

Q: 最初の10年間に繰り上げ返済を行う意味は何ですか？

+ A: 利息を削減するための効果的な方法です。繰り上げ返済を行うことで、将来にかかるはずだった利息を消滅させることができます。