Prêt à Taux Zéro (PTZ): Guide Complet et Changements

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est l'une des principales aides à l'accession en France. C'est un prêt sans intérêt accordé par l'État pour aider les ménages à acheter leur résidence principale. Il ne finance jamais la totalité de l'achat : il vient en complément d'un prêt bancaire classique. Les règles ont été modifiées par la loi de finances pour 2025 et le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025. Vérifiez donc les conditions en vigueur avant de monter votre plan de financement.

Points Clés (Key Takeaways)

• Maisons individuelles neuves : de nouveau éligibles dans toutes les zones, avec une quotité plus faible que pour les logements collectifs.
• Logements neufs en immeuble collectif : éligibles dans toutes les zones (A bis, A, B1, B2, C).
• Logements anciens avec travaux : réservés aux zones B2 et C, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.
• Revenus : les plafonds dépendent de la zone et de la taille du foyer, et se calculent sur le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2.
• Durée : de 10 à 25 ans selon la tranche de revenus, avec une période de différé sans remboursement de capital pour les tranches 1 à 3.

1. Qui a le droit au PTZ ?

1. Primo-accédant : Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années.
2. Plafond de Ressources : Vos revenus (Revenu Fiscal de Référence N-2) ne doivent pas dépasser le plafond de votre zone et de la taille de votre foyer.
3. Résidence Principale : Le logement financé doit devenir votre résidence principale.

Le Zonage est Crucial

La France est découpée en zones selon la tension du marché immobilier : A bis, A, B1, B2 et C. Les zones A bis et A sont les plus tendues, la zone C la moins tendue. Le zonage détermine les logements éligibles, le coût retenu et les plafonds de revenus.

• Astuce : Vérifiez votre zone sur le site du Service Public avant de faire des plans.

Plafonds de revenus par tranche

Le RFR est divisé par le coefficient familial du foyer (1 personne : 1,0 ; 2 personnes : 1,5 ; 3 personnes : 1,8 ; 4 personnes : 2,1 ; 5 personnes : 2,4 ; 6 personnes : 2,7 ; 7 personnes : 3,0 ; 8 personnes ou plus : 3,3). Le résultat détermine la tranche, lue dans le tableau ci-dessous.

Tranche	Zones A bis et A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Tranche 1	25 000 € maximum	21 500 € maximum	18 000 € maximum	15 000 € maximum
Tranche 2	25 001 € à 31 000 €	21 501 € à 26 000 €	18 001 € à 22 500 €	15 001 € à 19 500 €
Tranche 3	31 001 € à 37 000 €	26 001 € à 30 000 €	22 501 € à 27 000 €	19 501 € à 24 000 €
Tranche 4	37 001 € à 49 000 €	30 001 € à 34 500 €	27 001 € à 31 500 €	24 001 € à 28 500 €

Au-delà du plafond de la tranche 4, le PTZ n'est pas accordé. Ces plafonds valent pour une personne seule (coefficient 1,0) ; pour un foyer plus nombreux, le RFR maximal augmente avec le coefficient (par exemple, 72 450 € pour 4 personnes en zone B1).

2. Montant du Prêt

Le PTZ ne finance jamais 100% de l'achat. Il vient en complément d'un prêt bancaire classique. Le montant dépend de :

• La zone géographique et le type de logement.
• La taille du foyer, qui fixe le coût de l'opération retenu pour le calcul.
• La tranche de revenus, qui fixe la quotité, c'est-à-dire le pourcentage du coût financé par le PTZ.

Tranche de revenus	Logement neuf collectif	Maison individuelle neuve	Ancien avec travaux (B2, C)	Vente de logement social (HLM, PSLA, BRS)
Tranche 1	50 %	30 %	50 %	20 %
Tranche 2	40 %	20 %	40 %	20 %
Tranche 3	40 %	20 %	40 %	20 %
Tranche 4	20 %	10 %	20 %	20 %

Le coût retenu est plafonné selon la taille du foyer et la zone. Si le prix réel est plus élevé, le calcul se fait sur le plafond :

Personnes dans le foyer	Zones A bis et A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1 personne	150 000 €	135 000 €	110 000 €	100 000 €
2 personnes	225 000 €	202 500 €	165 000 €	150 000 €
3 personnes	270 000 €	243 000 €	198 000 €	180 000 €
4 personnes	315 000 €	283 500 €	231 000 €	210 000 €
5 personnes ou plus	360 000 €	324 000 €	264 000 €	240 000 €

Ce qui entre dans le coût retenu: Il comprend le prix du bien, le coût des travaux de construction ou de rénovation éligibles et les honoraires d'agence. Les frais de notaire, les impôts de mutation et le mobilier sont exclus.

3. Maison individuelle neuve : de nouveau éligible

C'est le principal changement récent. La maison individuelle neuve, qui était exclue, est de nouveau éligible, avec une quotité plus faible.

• Appartement neuf en immeuble collectif : éligible dans toutes les zones.
• Maison individuelle neuve : éligible dans toutes les zones, avec les quotités du tableau ci-dessus.
• Ancien à rénover : éligible uniquement en zones B2 et C, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, une amélioration énergétique permettant d'atteindre au moins la classe DPE D, et sans installation de chauffage aux combustibles fossiles (gaz, fioul).
• Vente de logement social : l'achat d'un logement HLM par son locataire, en PSLA ou en Bail Réel Solidaire, est éligible dans toutes les zones avec une quotité fixe de 20 %.

4. PTZ + Prêt Lissé : La combinaison gagnante

Les banques proposent souvent un lissage de prêt. Comme le PTZ a une durée et un différé différents de votre prêt principal (voir section 5), la banque "lisse" les mensualités pour que vous payiez toujours la même chose. Cela permet d'augmenter votre capacité d'emprunt immédiate en réduisant la charge mensuelle globale.

• Simulez votre éligibilité : Utilisez notre outil Simulateur PTZ pour voir si vous y avez droit et combien vous pouvez obtenir.

5. Durée, différé et exemples concrets

Pendant le différé, le prêt ne rembourse pas de capital : la mensualité du PTZ est nulle. Le remboursement commence ensuite, sans intérêts.

Tranche	Différé	Remboursement	Durée totale
Tranche 1	10 ans	15 ans	25 ans
Tranche 2	8 ans	12 ans	20 ans
Tranche 3	2 ans	13 ans	15 ans
Tranche 4	Aucun	10 ans	10 ans

Prenons quelques exemples pour mieux comprendre comment fonctionne le PTZ :

• Un couple avec deux enfants (4 personnes, coefficient 2,1), vivant en Zone B1, avec un revenu fiscal de référence de 40 000 €, se situe à 19 048 € après division par le coefficient : tranche 1. Pour un appartement neuf en immeuble collectif, la quotité est de 50 %, avec un coût retenu plafonné à 283 500 €. Sur un coût de 200 000 €, le PTZ serait de 100 000 €, sur une durée totale de 25 ans.
• Un célibataire, vivant en Zone A, avec un revenu fiscal de référence de 60 000 €, n'est pas éligible : son revenu dépasse le plafond de 49 000 € de la zone A.
• Un couple avec un enfant (3 personnes, coefficient 1,8), vivant en Zone C, avec un revenu fiscal de référence de 30 000 €, se situe à 16 667 € après division par le coefficient : tranche 2 (de 15 001 € à 19 500 € en zone C). Pour une maison ancienne à rénover, la quotité est de 40 %, avec un coût retenu plafonné à 180 000 €, sur une durée totale de 20 ans.

6. Conclusion

Le PTZ est une aide financière importante : un prêt sans intérêt qui peut couvrir une part significative de votre achat. Si vous êtes éligible, il est impératif de monter votre dossier en conséquence. Vérifiez bien si votre projet (neuf collectif, maison neuve, ancien avec travaux, HLM) correspond à votre zone géographique et à votre tranche de revenus.

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Résumé des Points Clés

• Le PTZ est un prêt sans intérêt accordé par l'État pour aider les ménages à acheter leur résidence principale.
• Les maisons individuelles neuves sont de nouveau éligibles, dans toutes les zones, avec une quotité plus faible.
• Les logements neufs en immeuble collectif sont éligibles dans toutes les zones.
• Les logements anciens avec travaux ne sont éligibles qu'en zones B2 et C, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total.
• Les plafonds de revenus dépendent de la zone et de la taille du foyer, et se calculent sur le RFR de l'année N-2.
• La quotité va de 50 % à 10 % selon la tranche de revenus et le type de logement.
• La durée totale va de 10 à 25 ans selon la tranche de revenus.
• Le lissage de prêt permet d'augmenter la capacité d'emprunt immédiate en réduisant la charge mensuelle globale.

Sources

• Service-Public.fr - Ficha pratique F10871, Prêt à taux zéro (PTZ)
• economie.gouv.fr - Tout savoir sur le prêt à taux zéro (PTZ)
• Légifrance - Décret n° 2025-299 du 29 mars 2025
• Légifrance - Code de la construction et de l'habitation, Chapitre X : Prêt ne portant pas intérêt (Arts. L. 31-10-1 à L. 31-10-14)