Gastos de Notaría en Francia: Obra Nueva vs Segunda Mano

Nota: Este contenido es específico para el mercado inmobiliario francés.

Si estás pensando en comprar una propiedad en Francia, prepárate para un choque cultural: los "Frais de Notaire" (Gastos de Notaría).

A diferencia de España, donde los gastos de compra rondan el 10-12% en total, en Francia la distinción clave está entre comprar una vivienda Antigua (Ancien) o Nueva (Neuf). El término "Gastos de Notaría" es engañoso, ya que la mayor parte del dinero va al Estado, no al notario.

La Diferencia Masiva

1. Vivienda Antigua (Ancien)

Se considera "antigua" cualquier vivienda que ya ha sido habitada o que tiene más de 5 años.

• Coste total: Aproximadamente 7% al 8% del precio de compra.
• Desglose: La mayor parte son "Droits de mutation" (Impuestos de Transmisión), que van a los departamentos y comunas (aprox. 5.8%). Los honorarios reales del notario son solo cerca del 1%.

Ejemplo: Si compras un piso en París por 300.000 €, pagarás unos 23.000 € extra.

2. Vivienda Nueva (Neuf)

Se considera "nueva" la venta sobre plano (VEFA) o viviendas recién construidas nunca habitadas.

• Coste total: Aproximadamente 2% al 3% del precio de compra.
• ¿Por qué tan bajo? Porque el precio de venta de la vivienda nueva ya incluye el IVA (TVA) del 20%. El Estado no te cobra el impuesto de transmisiones completo de nuevo, solo la tasa de publicidad inmobiliaria.

Ejemplo: Si compras un piso nuevo en Burdeos por 300.000 €, pagarás unos 7.500 € extra.

¿Qué incluyen los "Frais de Notaire"?

1. Impuestos (Droits d'enregistrement): Cerca del 80% del total. Dinero para el Estado y las autoridades locales.
2. Desembolsos (Débours): Gastos administrativos que el notario adelanta por ti (documentos de urbanismo, catastro).
3. Honorarios (Émoluments): La remuneración real del notario. Está regulada por ley y es proporcional al precio de venta (aprox. 0.8% - 1%).

Estrategia para Inversores

• Si compras Nuevo: El precio del metro cuadrado suele ser más alto (un 20-30% más caro que el antiguo), pero te ahorras un 5% en gastos iniciales y tienes garantías de construcción de 10 años.
• Si compras Antiguo: El precio de entrada es menor y puedes negociar, pero debes tener en cuenta ese 8% de impuestos "a fondo perdido" y posibles reformas.

Consejo: Los gastos de notaría no se pueden financiar con la hipoteca en la mayoría de los casos. Debes tenerlos ahorrados como parte de tu aporte personal (apport).

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