Flat 35 vs Banco Privado: ¿Qué Hipoteca elegir en Japón?

Nota: Este contenido es específico para el mercado hipotecario de Japón.

Japón es un paraíso para los hipotecados, con los tipos de interés más bajos del mundo. Al comprar casa, la gran decisión es: ¿Contrato el famoso Flat 35 o voy a un Banco Privado (Mega Bank / Net Bank)?

1. Flat 35 (La opción estatal)

El Flat 35 es un préstamo hipotecario respaldado por la agencia gubernamental JHF (Japan Housing Finance Agency). Su característica principal es que ofrece un tipo fijo para toda la vida del préstamo (35 años).

• Tipo de Interés: Alrededor del 1,8% - 2,0% (en 2025).
• Ventajas:
  • Seguridad total: Tu cuota nunca cambiará, pase lo que pase con la economía.
  • Fácil acceso: Es mucho más amigable con autónomos, dueños de pequeñas empresas y extranjeros con residencia permanente (o incluso sin ella en algunos casos). Se fijan más en la calidad de la casa que en tu estabilidad laboral.
  • Sin penalización: No hay comisión por amortización anticipada.
• Desventaja: Es más caro que el banco privado.

2. Préstamos de Bancos Privados (La opción barata)

Los grandes bancos (MUFG, SMBC) y los bancos online (SBI Shinsei, Au Jibun) compiten ferozmente ofreciendo tipos variables (Floating Rate).

• Tipo de Interés: Extremadamente bajo, rondando el 0,3% - 0,5%.
• Ventajas:
  • Ahorro masivo: La diferencia entre pagar un 0,4% y un 1,8% es gigantesca a lo largo de 35 años.
  • Seguros incluidos: Suelen incluir gratis el seguro de vida (Danshin) con coberturas extra (cáncer, enfermedades graves).
• Desventajas:
  • Riesgo: Es tipo variable. Si el Banco de Japón (BOJ) sube tipos, tu cuota subirá. Aunque existe la "regla del 125%" (la cuota no puede subir más de un 25% cada 5 años), el riesgo a largo plazo existe.
  • Estrictos: Son muy exigentes. Requieren estabilidad laboral, trabajar en grandes empresas y, para extranjeros, casi siempre exigen Residencia Permanente (Eijuuken) y nivel alto de japonés.

Veredicto para Extranjeros

• Si tienes Residencia Permanente y un trabajo estable en una gran empresa japonesa: Ve a por el Banco Privado y aprovecha el 0,4%.
• Si eres Autónomo, acabas de cambiar de trabajo o quieres dormir tranquilo sin mirar las noticias del Banco de Japón: El Flat 35 es tu mejor opción.

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