TAN vs TAEG: ¿Qué Importa en las Hipotecas Italianas?

Nota: Este contenido es específico para el mercado hipotecario de Italia.

Al igual que en España tenemos el TIN y la TAE, en Italia el mercado hipotecario ("Mutuo") se rige por dos indicadores clave: TAN y TAEG. Si eres español y estás comprando en Italia, es vital que entiendas la diferencia, porque los bancos italianos suelen anunciar ofertas muy agresivas basadas en el TAN que esconden costes en el TAEG.

¿Qué es el TAN? (Tasso Annuo Nominale)

Es el Tipo de Interés Nominal. Es el interés "puro" que cobra el banco por prestarte el dinero.

• Se usa para calcular la cuota mensual de la hipoteca.
• No incluye gastos.
• Es el número grande y bonito que ves en los anuncios (ej. "Mutuo a Tasso Fisso 2,50%").

¿Qué es el TAEG? (Tasso Annuo Effettivo Globale)

Es el coste real y total del préstamo. Incluye el TAN más todos los gastos obligatorios para obtener el crédito. En España lo llamamos TAE.

• Incluye: Gastos de instrucción (Istruttoria), tasación (Perizia), impuestos sustitutivos y, muy importante, los seguros obligatorios.
• Es el único indicador válido para comparar dos ofertas de bancos distintos.

La Trampa de los Seguros en Italia

En Italia, es muy común que los bancos condicionen una rebaja en el TAN a la contratación de seguros de vida (Polizza Vita) o de protección de pagos (CPI) muy caros.

Ejemplo:

• Banco A: Te ofrece un TAN del 2,5% pero te obliga a un seguro de vida de pago único de 10.000 €. -> TAEG real: 3,8%.
• Banco B: Te ofrece un TAN del 2,8% sin seguros extraños. -> TAEG real: 2,9%.

Aunque el Banco A parece más barato (2,5% vs 2,8%), en realidad es mucho más caro. Siempre mira el TAEG.

Consejos para Españoles en Italia

1. Hoja Informativa Europea (ESIS): Pide siempre el documento PIES (Prospetto Informativo Europeo Standard). Ahí aparece el TAEG oficial.
2. Surroga: En Italia existe la "Surroga" (subrogación), que es gratuita por ley. Si te equivocaste y contrataste una hipoteca cara, puedes cambiarla a otro banco sin costes de notaría ni penalizaciones.
3. Prima Casa: Aprovecha los beneficios fiscales de "Prima Casa" (Impuesto de registro del 2% en lugar del 9%) si vas a residir allí.

Conclusión

No te dejes deslumbrar por un TAN bajo. En el mercado italiano, los costes accesorios (istruttoria, perizia, polizze) pueden inflar el coste real. Compara siempre usando el TAEG.

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