Безубыточность рефинансирования: Пункты против Ставки

Ставки упали. Ваш почтовый ящик полон предложений: "Рефинансируйте сейчас и сэкономьте 300 $/месяц!" Звучит заманчиво. Но в ипотечной индустрии «Экономия ежемесячно» != «Экономия денег».

Проблема: Стоимость трения

Рефинансирование не бесплатно. Между комиссиями за оформление, комиссиями за оценку, титульным страхованием и «Дисконтными пунктами» (предоплаченные проценты для снижения ставки), расходы на закрытие могут легко составить от 5 000 до 15 000 долларов. Кредитор включает эти расходы в ваш новый кредит. Таким образом, ваш баланс РАСТЕТ, даже если ваша ставка ПАДАЕТ.

Например, если вы имеете кредит на сумму 200 000 долларов с ежемесячным платежом 1 073 доллара и ставкой 4%, ваш ежемесячный платеж может снизиться до 955 долларов при рефинансировании под ставку 3,5%. Однако, если расходы на закрытие составляют 10 000 долларов, ваш новый кредит будет равен 210 000 долларов. Таким образом, хотя ваш ежемесячный платеж снизится, ваш общий долг увеличится.

Агитация: Движущаяся цель

Хотите ли вы знать ловушку? Как долго вы останетесь в доме? Если вы потратите 10 000 долларов на комиссии, чтобы сэкономить 200 долларов в месяц, вам потребуется 50 месяцев (более 4 лет), только чтобы выйти в ноль. Если вы продадите дом или переедете через 3 года, вы фактически потеряли деньги на рефинансировании, даже с более низкой ставкой. Вы заплатили 10 000 долларов вперед, чтобы сэкономить 7 200 долларов. Вы в минусе.

Вот пример того, как рассчитать точку безубыточности:

• Расходы на закрытие: 10 000 долларов
• Экономия в месяц: 200 долларов
• Точка безубыточности: 50 месяцев (10 000 долларов / 200 долларов)

Решение: Рассчитайте «Месяц безубыточности»

Никогда не рефинансируйте на основе «Ежемесячного платежа». Рефинансируйте на основе Точки безубыточности. Если ваша точка безубыточности через 30 месяцев, и вы планируете жить там 10 лет, делайте это. Если вы можете переехать на новую работу через 2 года, выбросьте предложение в мусорку.

Симуляция в Amorti

Используйте AmortiApp, чтобы проверить математику кредитора. Вот как это сделать:

• Сценарий А (Текущий кредит): Запустите симуляцию для оставшихся лет вашего текущего кредита. Запишите «Всего оставшихся процентов».
• Сценарий Б (Рефинансирование):

• Новый основной долг = Текущий баланс + Расходы на закрытие.
• Новая ставка = Более низкая ставка.
• Новый срок = 30 лет (Осторожно! Сброс часов стоит денег).

• Сравните Всего процентов А и Б. Часто вы обнаружите, что продление 22-летнего кредита обратно до 30 лет стоит БОЛЬШЕ в общих процентах, даже при более низкой ставке.

Не дайте себя продать. Посчитайте.

Преимущества расчета точки безубыточности

Расчет точки безубыточности имеет несколько преимуществ:

• Помогает вам принять обоснованное решение о рефинансировании
• Сохраняет ваши деньги от ненужных расходов
• Помогает вам избежать долгосрочных потерь

Заключение

Рефинансирование может быть хорошим вариантом для снижения ваших ежемесячных платежей, но важно учитывать все расходы и рассчитать точку безубыточности. Используя AmortiApp и рассчитывая точку безубыточности, вы можете принять обоснованное решение о рефинансировании и сохранить свои деньги от ненужных расходов.

Вот ключевые моменты, которые следует помнить:

• Расходы на закрытие могут быть значительными
• Точка безубыточности является важным фактором при принятии решения о рефинансировании
• Расчет точки безубыточности может помочь вам избежать долгосрочных потерь
• Использование AmortiApp может помочь вам принять обоснованное решение о рефинансировании