Der Refinanzierungs-Break-Even: Punkte vs. Zinssatz

Die Zinsen sind gefallen. Ihr Posteingang ist voll mit Angeboten: "Jetzt refinanzieren und 300 $/Monat sparen!" Es klingt verlockend. Aber in der Hypothekenbranche gilt: "Monatlich sparen" != "Geld sparen".

Das Problem: Die Reibungskosten

Refinanzierung ist nicht kostenlos. Zwischen Bearbeitungsgebühren, Schätzgebühren, Titelversicherung und "Rabattpunkten" (vorausbezahlte Zinsen, um den Zinssatz zu senken) können die Abschlusskosten leicht 5.000 $ bis 15.000 $ betragen. Der Kreditgeber schlägt diese Kosten auf Ihr neues Darlehen auf. Ihr Saldo STEIGT also, auch wenn Ihr Zinssatz SINKT.

Die Abschlusskosten können wie folgt aufgeführt werden:

Bearbeitungsgebühren: 1.000 $ bis 3.000 $

Schätzgebühren: 300 $ bis 1.000 $

Titelversicherung: 1.500 $ bis 3.000 $

Rabattpunkte: 1.000 $ bis 5.000 $

Die Aufregung: Das bewegliche Ziel

Hier ist die Falle: Wie lange werden Sie im Haus bleiben? Wenn Sie 10.000 $ an Gebühren ausgeben, um 200 $ im Monat zu sparen, benötigen Sie 50 Monate (über 4 Jahre), nur um die Gewinnschwelle zu erreichen. Wenn Sie das Haus in 3 Jahren verkaufen oder umziehen, haben Sie tatsächlich Geld verloren, indem Sie refinanziert haben, selbst mit dem niedrigeren Zinssatz. Sie haben 10.000 $ im Voraus bezahlt, um 7.200 $ zu sparen. Sie sind im Minus.

Ein Beispiel:

Aktuelles Darlehen: 200.000 $ bei 4 % Zinssatz

Neues Darlehen: 210.000 $ bei 3,5 % Zinssatz

Abschlusskosten: 10.000 $

Monatliche Einsparung: 200 $

Break-Even-Punkt: 50 Monate

Die Lösung: Berechnen Sie den "Break-Even-Monat"

Refinanzieren Sie niemals basierend auf der "Monatlichen Zahlung". Refinanzieren Sie basierend auf dem Break-Even-Punkt. Wenn Ihr Break-Even-Punkt 30 Monate entfernt ist und Sie planen, dort 10 Jahre zu leben, tun Sie es. Wenn Sie in 2 Jahren für einen neuen Job umziehen könnten, werfen Sie das Angebot in den Müll.

Die Simulation in Amorti

Verwenden Sie AmortiApp, um die Mathematik des Kreditgebers zu überprüfen. Hier sind die Schritte: 1. Szenario A (Aktuelles Darlehen): Führen Sie eine Simulation für die verbleibenden Jahre Ihres aktuellen Darlehens durch. Notieren Sie die "Verbleibenden Gesamtzinsen". 2. Szenario B (Refinanzierung): * Neues Kapital = Aktueller Saldo + Abschlusskosten. * Neuer Zinssatz = Der niedrigere Zinssatz. * Neue Laufzeit = 30 Jahre (Vorsicht! Das Zurücksetzen der Uhr kostet Geld). 3. Vergleichen Sie die Gesamtzinsen von A vs. B. Oft werden Sie feststellen, dass die Verlängerung eines 22-jährigen Darlehens zurück auf 30 Jahre MEHR an Gesamtzinsen kostet, selbst bei einem niedrigeren Zinssatz.

Ein Beispiel:

Szenario A: 150.000 $ bei 4 % Zinssatz für 15 Jahre

Szenario B: 160.000 $ bei 3,5 % Zinssatz für 30 Jahre

Gesamtzinsen Szenario A: 50.000 $

Gesamtzinsen Szenario B: 70.000 $

Lassen Sie sich nicht verkaufen. Rechnen Sie nach.

Die wichtigsten Punkte zu beachten sind:

Die Abschlusskosten können hoch sein

Der Break-Even-Punkt ist entscheidend

Die Simulation in Amorti kann helfen, die richtige Entscheidung zu treffen

Die Gesamtzinsen sollten immer verglichen werden

Indem Sie diese Punkte beachten und die Simulation in Amorti durchführen, können Sie sicherstellen, dass Sie die richtige Entscheidung treffen und kein Geld bei den Abschlusskosten verlieren.