Quanto de casa posso pagar? Guia completo

Comprar casa é um dos maiores sonhos e, simultaneamente, uma das decisões financeiras mais complexas da vida. A emoção de encontrar o imóvel ideal pode facilmente nublar o julgamento financeiro — e é precisamente aqui que muita gente comete erros que custam caro durante décadas. Os bancos não se deixam levar pelo entusiasmo: analisam os números com frieza. Esta guia explica exatamente como funcionam esses cálculos em Portugal e o que pode fazer para tomar a melhor decisão em 2026.

A Regra Fundamental: Taxa de Esforço

Em Portugal, o indicador central que os bancos utilizam para avaliar a sua capacidade de endividamento é a taxa de esforço. Esta é calculada dividindo a prestação mensal total do crédito pela rendimento líquido mensal do agregado familiar.

O Banco de Portugal, através das recomendações macroprudenciais, estabelece os seguintes limites:

• Taxa de esforço máxima: 45% do rendimento líquido mensal (incluindo todos os créditos), segundo a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, de julho de 2026. As instituições podem ultrapassar este limite até 50% em até 10% do montante total de novas concessões.

A regra internacional 28/36 funciona de forma semelhante:

• 28% (front-end): A prestação da hipoteca não deve superar 28% do rendimento bruto mensal
• 36% (back-end): A soma de todas as prestações de crédito não deve superar 36% do rendimento bruto

Exemplo prático: Com um rendimento líquido de 2.500 € mensais, a taxa de esforço de 35% corresponde a uma prestação máxima de 875 €. Se já paga 200 € de crédito automóvel, a prestação do crédito habitação não deverá ultrapassar os 675 €.

O Stress Test: Resistência a Subidas da Euribor

Em Portugal, a grande maioria dos créditos habitação são indexados à Euribor (a 3, 6 ou 12 meses), o que significa que a prestação varia com as flutuações desta taxa. O stress test é, por isso, especialmente relevante para o mercado português.

O Banco de Portugal exige que as instituições financeiras avaliem a capacidade de reembolso dos mutuários simulando uma subida da taxa de juro: de 1,5 pontos percentuais para contratos com maturidade superior a 10 anos, e de 1,0 ponto percentual para maturidades entre 5 e 10 anos. Se a sua prestação simulada ultrapassar os limites de taxa de esforço admissíveis, o banco poderá reduzir o montante aprovado ou exigir garantias adicionais.

Com a Euribor a 12 meses em 3,247% (setembro de 2026), o stress test continua a ser um filtro rigoroso. Quem contratou crédito em 2020-2021 com Euribor negativa viu as suas prestações duplicar. Esta volatilidade demonstra a importância de calcular a sua capacidade com margem de segurança.

Capacidade de Compra Estimada por Nível de Rendimento

Os valores abaixo são estimativas baseadas em crédito a 30 anos, à taxa média de novos créditos à habitação de 3,00% (Banco de Portugal, agosto de 2026), com taxa de esforço de 35% do rendimento líquido — a regra prudente que usamos neste guia:

• Rendimento líquido mensal de 1.500 €: prestação máxima ~525 € → montante do crédito ~125.000 €
• Rendimento líquido mensal de 2.000 €: prestação máxima ~700 € → montante do crédito ~166.000 €
• Rendimento líquido mensal de 3.000 €: prestação máxima ~1.050 € → montante do crédito ~249.000 €
• Rendimento líquido mensal de 4.500 €: prestação máxima ~1.575 € → montante do crédito ~374.000 €
• Rendimento líquido mensal de 6.000 €: prestação máxima ~2.100 € → montante do crédito ~498.000 €

Estes valores são meramente indicativos. O montante real aprovado depende do LTV (Loan-to-Value), da sua situação profissional, do histórico de crédito e das condições de cada banco.

Financiamento Máximo: LTV e Regras do Banco de Portugal

Em Portugal, o LTV máximo fixado pelo Banco de Portugal é de 90% do valor do imóvel para habitação própria e permanente. Isto significa que, em teoria, bastam 10% de capitais próprios, mas cada banco decide quanto financia em função do seu perfil de risco. Na prática, conte com uma entrada que cubra também os custos de aquisição.

Existem algumas exceções:

• Jovens até 35 anos: Isenção de IMT e Imposto do Selo para primeira habitação própria e permanente até 330.539 € no Continente (413.174 € em Açores e Madeira), o que liberta liquidez para entrada
• Imóveis próprios dos bancos: O LTV máximo é de 100% para imóveis detidos pela própria instituição bancária
• Habitação secundária: O LTV máximo é de 80% para outras finalidades, como habitação secundária ou investimento

Custos de Aquisição: O Que Muitos Esquecem

Para além da entrada de 20%, existem vários custos adicionais que deve incluir no seu planeamento:

Impostos na compra:

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis): varia entre 0% e 8% consoante o valor e o tipo de imóvel; primeira habitação tem tabelas próprias com isenções até determinados valores
• Imposto do Selo sobre a compra: 0,8% do valor do contrato
• Imposto do Selo sobre o crédito: 0,6% do capital financiado, para prazos de cinco anos ou mais

Despesas com o crédito:

• Comissão de dossier / abertura de processo: entre 200 € e 500 € (varia por banco)
• Avaliação do imóvel: entre 200 € e 400 €
• Seguro de vida do mutuário: obrigatório, custo anual variável consoante a idade e capital seguro
• Seguro multirriscos habitação: obrigatório, normalmente entre 150 € e 300 €/ano

Escritura e registo:

• Escritura notarial ou casa pronta: entre 300 € e 700 €
• Registo predial: entre 200 € e 500 €

Estimativa total de custos adicionais: para um imóvel de 200.000 €, calcule entre 10.000 € e 18.000 € em custos adicionais, dependendo da localização, tipo de imóvel e banco escolhido. Somando à entrada de 40.000 €, precisará de ter mobilizados pelo menos 50.000-58.000 €.

Isenções para Jovens em 2026

Desde 1 de agosto de 2024, Portugal aplica medidas de apoio significativas para jovens compradores de primeira habitação:

• Isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens até 35 anos na aquisição de habitação própria e permanente, até 330.539 € no Continente (413.174 € em Açores e Madeira). Entre esse valor e 660.982 € (826.228 € nas regiões autónomas), a isenção é parcial: paga imposto apenas sobre o excedente

Estas medidas podem representar uma poupança de vários milhares de euros e devem ser consultadas cuidadosamente antes de avançar com a compra.

Como Melhorar a Sua Capacidade de Compra

Se os números atuais ficam aquém do imóvel que deseja, existem estratégias concretas para melhorar o seu perfil:

• Liquidar créditos existentes: eliminar um crédito pessoal ou automóvel antes de pedir crédito habitação reduz a taxa de esforço e aumenta o montante aprovável
• Aumentar a entrada: passar de 20% para 30% melhora o rácio LTV, pode baixar o spread e transmite maior segurança ao banco
• Comprar a dois: a junção de rendimentos num crédito conjunto aumenta substancialmente a capacidade de endividamento
• Negociar o spread: a comparação entre bancos e a utilização de intermediários de crédito pode resultar em spreads significativamente menores
• Optar por taxa mista: um período inicial fixo (3 a 5 anos) seguido de taxa variável pode combinar estabilidade inicial com custo menor a longo prazo

Conclusão: Calcule Primeiro, Visite Depois

A disciplina financeira na compra de casa começa antes das visitas aos imóveis. Calcule a sua taxa de esforço máxima, deduza as prestações de crédito em vigor, some os custos de aquisição ao seu planeamento de poupança — e só então defina o intervalo de preços onde vai procurar.

Um crédito habitação bem dimensionado é uma ferramenta de construção de riqueza ao longo de décadas. Um crédito mal calibrado pode transformar-se num peso que compromete toda a qualidade de vida familiar.

Utilize a nossa calculadora para conhecer a sua capacidade de compra exata com base na sua situação atual.