いくらの家が買える？ 完全ガイド

マイホームの購入は人生で最も大きな買い物のひとつです。気に入った物件を見つけたときの高揚感は理解できますが、金融機関は感情ではなく数字で判断します。理想の家に惚れ込む前に、自分がいくら借りられるのか、そして毎月無理なく返済できる金額はいくらなのかを正確に把握しておくことが不可欠です。

基本ルール：返済負担率（DTI）とは

すべての金融機関は 返済負担率（Debt-to-Income Ratio / DTI） を審査の基準として使用しています。これは月々の返済額合計を月収で割ったものです。

日本の住宅ローン審査では、金融機関によって異なりますが、一般的に年間返済額が年収の一定割合以内であることが求められます。フラット35（住宅金融支援機構の長期固定ローン）では、以下の基準が適用されます：

• 年収400万円未満の場合： 返済負担率30%以内
• 年収400万円以上の場合： 返済負担率35%以内

国際的な 28/36ルール との比較：

• 28%（フロントエンド比率）： 住宅ローンの月額返済額（元金・利息・管理費・固定資産税など）が月収の28%以内
• 36%（バックエンド比率）： 住宅ローン＋自動車ローン＋クレジットカード返済など全ての借入返済が月収の36%以内

具体例： 月収40万円の場合、35%ルールでは月々の住宅ローン返済額は14万円が上限です。すでに自動車ローンで月3万円払っている場合、住宅ローンの返済は11万円以内に収める必要があります。

ストレステスト：金利上昇への備え

金融機関は現在の金利だけでなく、金利が上昇した場合でも返済を続けられるかどうかをシミュレーションします。これが ストレステスト です。

日本の住宅ローン審査では、変動金利型の場合でも審査金利として実際の適用金利より高めの金利を使用することが一般的です。実際の適用金利が低くても、より高い金利で返済できるかどうかを審査します。

2023〜2024年の日本銀行の政策変更を受け、変動金利は上昇傾向にあります。2026年10月時点では、日本銀行の政策金利が1.25%（2026年9月の決定）まで上がり、超低金利時代は終わりました。変動金利選択者にとってストレステストの重要性はかつてなく高まっています。

フラット35の固定金利 を選択することで、将来の金利上昇リスクを完全に排除できますが、現在の変動金利より高い初期コストが発生します。どちらが有利かは今後の金利動向と居住予定期間によって異なります。

年収別の住宅購入可能額の目安

以下は年収別の住宅ローン借入可能額の目安です。返済期間35年、金利3.83%（フラット35の最頻金利、2026年10月）、返済負担率30%で計算しています：

• 年収300万円： 月返済額上限 約7.5万円 → 借入可能額 約1,730万円
• 年収400万円： 月返済額上限 約10万円 → 借入可能額 約2,310万円
• 年収600万円： 月返済額上限 約15万円 → 借入可能額 約3,470万円
• 年収800万円： 月返済額上限 約20万円 → 借入可能額 約4,620万円
• 年収1,000万円： 月返済額上限 約25万円 → 借入可能額 約5,780万円

あくまで目安です。実際の借入可能額は勤続年数、雇用形態、信用情報、頭金の金額によって変わります。

諸費用を忘れてはいけない

住宅購入では物件価格以外にも多くの費用が発生します。これを見落とすと資金計画が大きく狂います。

新築の場合の主な諸費用（物件価格の3〜5%程度）：

• 登録免許税：税率は軽減措置の適用条件によって変わります
• 不動産取得税：評価額に税率を掛けた額（軽減措置後）
• 司法書士報酬：10〜20万円程度
• 住宅ローン手数料・保証料：借入額の1〜2%
• 火災保険・地震保険：5年で15〜30万円程度

中古物件の場合の追加費用：

• 仲介手数料：法定の上限額の範囲内で、消費税がかかります
• リフォーム費用：状態によって数十万〜数百万円

実例： 4,000万円の中古マンションを購入する場合、頭金800万円（20%）に加えて、諸費用として150〜200万円を別途用意する必要があります。合計で950万円〜1,000万円の自己資金が必要です。

住宅ローン控除（減税）を最大活用する

日本では住宅ローンを利用した場合、一定条件を満たせば 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除） が適用されます。

2026年入居の主な条件と控除内容：

• 控除期間： 13年間（新築・認定住宅）または10年間（一定の中古住宅）
• 控除率： 年末ローン残高の0.7%
• 控除上限： 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合、子育て世帯・若者夫婦世帯は借入残高5,000万円まで（年間35万円、13年間で最大455万円の控除）、その他の世帯は4,500万円まで（年間31.5万円）
• 所得要件： 合計所得金額2,000万円以下

この控除は実質的に住宅ローンの利息コストの一部をカバーし、実効コストを大幅に低下させます。省エネ住宅や長期優良住宅の認定を受けることで、控除上限が引き上がります。

購入能力を高めるための対策

もし現在の借入可能額が目標物件の価格に届かない場合、以下の方法を検討してください：

• 頭金を増やす： 20%から30%に増やすことで借入額が減り、月々の返済も軽くなる
• 既存の借入を完済する： 自動車ローンやカードローンを先に返済してDTIを改善する
• ペアローンを活用する： 夫婦でそれぞれ個別に住宅ローンを組むことで合算収入で審査が可能に
• 収入合算を利用する： 配偶者の収入を合算して審査する方法（ペアローンとは異なる）
• 返済期間を延ばす： 25年から35年にすることで月々の返済額を下げる（ただし総利息は増加）
• 信用情報を整える： クレジットカードの延滞をなくし、利用率を下げてCICスコアを改善する

フラット35 vs 変動金利：2026年の選択

2026年は日銀の利上げサイクルの中で住宅ローン選択が特に重要な局面を迎えています：

• 変動金利： 現在の適用金利は1.195〜1.525%程度と低いが、今後の上昇リスクあり
• フラット35（固定金利）： 2026年10月時点で最頻金利は3.830%（前月は3.460%）と上昇しており、変動より高め
• ミックス型： 一部を固定、一部を変動にすることでリスクを分散

金利上昇が続く局面では、固定金利の「安心料」がより意味を持ちます。特に今後10〜15年の家計収支に余裕が乏しい場合は、固定金利の検討をお勧めします。

まとめ：数字を先に、感情は後で

マイホーム購入の成功の鍵は、物件探しの前に自分の借入可能額と無理のない返済額を明確にしておくことです。月収の30〜35%を上限に設定し、既存の借入を差し引き、諸費用を加えた自己資金計画を立てる。その数字の範囲内で物件を探すことで、購入後も安定した生活を維持できます。

住宅ローンは長期にわたる約束です。適切に設計された住宅ローンは資産形成の柱になりますが、過度な借入は数十年にわたる重荷になりかねません。

ご自身の状況に合った正確な借入可能額を知るには、当社の計算機をご利用ください。

出典

• フラット35（住宅金融支援機構）
• 日本銀行
• 国土交通省
• 財務省