Wie viel Haus kann ich mir leisten? Der komplette Leitfaden

Bevor Sie auch nur eine Immobilienannonce anklicken, gibt es eine Frage, die Ihnen bares Geld und viel Herzschmerz sparen kann: Wie viel Haus kann ich mir wirklich leisten? Die ehrliche Antwort ist selten das, was die Bank Ihnen auf den ersten Blick anbietet — und noch seltener das, was ein Makler Ihnen einreden möchte.

Dieser Leitfaden erklärt Ihnen Schritt für Schritt, wie deutsche Banken Ihre Kreditwürdigkeit berechnen, welche Faustregeln für 2026 gelten und wie Sie Ihren realistischen Kaufpreis selbst ermitteln können — ohne Überraschungen nach der Unterschrift.

Die wichtigste Kennzahl: Das Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI)

Banken interessiert vor allem eine Zahl: das Debt-to-Income-Ratio (DTI) — zu Deutsch: Schulden-Einkommens-Verhältnis. Es beschreibt, welcher Anteil Ihres monatlichen Bruttoeinkommens für Schuldendienst (Hypothekenrate, Konsumkredite, Leasingraten) aufgewendet wird.

In Deutschland orientieren sich die meisten Kreditgeber an folgenden Schwellenwerten:

• Bis 35 % des Nettoeinkommens für die Wohnbelastung: komfortabel, Kredit gut genehmigbar
• 35–40 %: akzeptabel, aber die Bank wird genauer hinschauen
• Über 40 %: schwierig — entweder wird der Kreditbetrag reduziert oder es werden zusätzliche Sicherheiten verlangt

Rechenbeispiel: Wer netto 3.000 € im Monat verdient, sollte idealerweise nicht mehr als 1.050 € (35 %) für Miete und Hypothekenrate ausgeben. Bei 40 % wären es 1.200 € — mehr sollten es in aller Regel nicht sein.

Was zählt zur Wohnbelastung?

Viele Käufer rechnen nur die reine Kreditrate ein. Das ist ein Fehler. Deutsche Banken addieren zum monatlichen Schuldendienst auch:

• Hausgeld bzw. Nebenkosten bei Eigentumswohnungen (oft 200–400 € monatlich)
• Rücklagen für Instandhaltung (Faustregel: 1 % des Kaufpreises pro Jahr)
• Laufende Konsumkredite oder Leasingverträge

Unterschätzen Sie diese Positionen nicht. Sie können den genehmigungsfähigen Kreditbetrag erheblich reduzieren.

Die amerikanische 28/36-Regel und ihre deutsche Entsprechung

In den USA ist die 28/36-Regel weit verbreitet: Maximal 28 % des Bruttoeinkommens für Wohnen, maximal 36 % für alle Schulden zusammen. In Deutschland denken Banken ähnlich, aber die Grenzwerte beziehen sich typischerweise auf das Nettoeinkommen — was den Unterschied erheblich verändert.

Bei einem Bruttoeinkommen von 60.000 € jährlich (ca. 5.000 € brutto / Monat) liegt das Netto nach Steuerklasse I bei rund 3.200 €. Die Unterschiede:

• 28 % vom Brutto = 1.400 € monatlich für Wohnen
• 35 % vom Netto = 1.120 € monatlich für Wohnen

Das ergibt einen Unterschied von 280 € pro Monat — und das macht bei einem 25-jährigen Kredit zu 4 % ca. 53.000 € Unterschied beim genehmigten Kreditbetrag aus. Klären Sie immer, ob Ihre Bank mit Brutto- oder Nettoeinkommen rechnet.

Der Stresstest: Die 2-Prozent-Puffer-Regel

Auch wenn der aktuelle Zinssatz 2026 bei rund 4 % liegt, wird Ihre Bank eine entscheidende Frage stellen: Können Sie diese Rate auch bei 6 % noch bedienen?

Dieser sogenannte Stresstest schützt sowohl die Bank als auch Sie vor dem Risiko steigender Zinsen — insbesondere bei variablen Hypotheken oder nach Ablauf der Zinsbindung. Für einen Kredit über 300.000 € bedeutet das:

• Rate bei 4 %: ca. 1.584 € monatlich (25 Jahre Laufzeit)
• Rate bei 6 %: ca. 1.933 € monatlich — rund 350 € mehr

Wenn Ihr Einkommen den zweiten Wert nicht komfortabel trägt, wird die Bank entweder den Kreditbetrag kürzen oder eine höhere Eigenkapitalquote verlangen. Planen Sie diesen Puffer deshalb von Anfang an ein.

Gehalt und Hauspreis: Realistische Orientierung für 2026

Anstatt einer starren Tabelle — die je nach Zinslage, Laufzeit und Region stark variiert — hier eine Orientierung für typische Einkommenssituationen in Deutschland bei einem Zinssatz von ca. 4 % und 25 Jahren Laufzeit:

Jahresgehalt 30.000 € brutto (Netto ca. 1.950 €):

• Maximale Monatsrate (35 %): ca. 680 €
• Ungefährer Kaufpreis: 115.000 – 130.000 €
• Realistisch: kleinere Wohnung in ländlicher Region oder B-Stadt

Jahresgehalt 50.000 € brutto (Netto ca. 2.900 €):

• Maximale Monatsrate (35 %): ca. 1.015 €
• Ungefährer Kaufpreis: 170.000 – 200.000 €
• Realistisch: Eigentumswohnung in Mittelstadt oder Haus auf dem Land

Jahresgehalt 80.000 € brutto (Netto ca. 4.100 €):

• Maximale Monatsrate (35 %): ca. 1.435 €
• Ungefährer Kaufpreis: 240.000 – 280.000 €
• Realistisch: Haus in Mittelstadt oder Wohnung in Großstadtlage

Jahresgehalt 120.000 € brutto (Netto ca. 5.600 €):

• Maximale Monatsrate (35 %): ca. 1.960 €
• Ungefährer Kaufpreis: 330.000 – 380.000 €
• Realistisch: Haus oder großzügige Wohnung in Großstadtnähe

Diese Zahlen sind Richtwerte. Nutzen Sie unseren Rechner für eine personalisierte Berechnung.

Kaufnebenkosten: Der oft unterschätzte Kostenfaktor

Ein gravierender Fehler von Erstkäufern: Sie vergessen die Kaufnebenkosten. In Deutschland können diese einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen — je nach Bundesland unterschiedlich. Konkret setzt sich das zusammen aus:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein)
• Notar und Grundbuch: zusammen ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: meist 3,57 % (inkl. MwSt.) für den Käufer; seit dem 23.12.2020 darf der Käufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens die Hälfte der Gesamtprovision zahlen (§ 656c BGB)

Rechenbeispiel: Kaufpreis 300.000 € in Nordrhein-Westfalen (mit 2 % für Notar und Grundbuch gerechnet):

• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 19.500 €
• Notar und Grundbuch (2 %): 6.000 €
• Maklerprovision (3,57 %, Anteil Käufer): 10.710 €
• Kaufnebenkosten gesamt: 36.210 €, also 12,07 % des Kaufpreises

Das muss in aller Regel aus Eigenkapital gedeckt werden — Banken finanzieren Kaufnebenkosten in Deutschland nur in Ausnahmefällen.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?

Die Faustregel lautet: mindestens 20 % Eigenkapital vom Kaufpreis — plus die Kaufnebenkosten. Das bedeutet:

• Kaufpreis 250.000 € → Eigenkapital: 50.000 € (20 %) + ca. 30.000 € Nebenkosten = 80.000 € Gesamteigenkapital
• Mit weniger Eigenkapital (10 % oder sogar 0 %) ist Finanzierung möglich, aber teurer — die Zinsen steigen deutlich

Wer weniger als 20 % einbringt, muss meist mit einem Risikoaufschlag auf den Zinssatz rechnen, und über die Laufzeit macht sich das deutlich bemerkbar.

Was Banken wirklich prüfen: Die fünf Faktoren

Jenseits von DTI und Eigenkapital schauen Banken auf weitere Faktoren:

• SCHUFA-Score: Ein negativer SCHUFA-Eintrag kann zur Ablehnung führen. Bereinigen Sie Fehler vor dem Antrag.
• Beschäftigungsart: Beamte und unbefristet Beschäftigte haben klare Vorteile. Selbstständige brauchen zwei bis drei Jahre positive Steuerbescheide.
• Beschäftigungsdauer: Probezeit ist Gift für Kreditanträge. Warten Sie mindestens sechs Monate nach der Probezeit.
• Alter: Viele Banken möchten, dass der Kredit vor dem 75. oder 80. Lebensjahr abbezahlt ist — das begrenzt die Laufzeit und erhöht die Rate.
• Immobilienstandort und -zustand: Banken beleihen keine maroden Objekte in strukturschwachen Lagen zu vollen Preisen.

Praktische Tipps: So verbessern Sie Ihre Bonität vor dem Antrag

Wenn Ihre Rechnung ergibt, dass Sie sich aktuell zu wenig leisten können, sind das Ihre effektivsten Hebel:

• Konsumkredite abbezahlen: Jeder bestehende Kredit erhöht Ihren DTI und senkt den genehmigbaren Betrag
• SCHUFA-Auskunft einholen: Einmal jährlich kostenlos — und überprüfen, ob alle Einträge korrekt sind
• Mehr Eigenkapital ansparen: Jeder zusätzliche Prozentpunkt Eigenkapital verbessert den Zinssatz
• Staatliche Förderungen prüfen: Welche Programme für Ihr Vorhaben aktuell gelten, erfahren Sie am besten direkt bei den Förderbanken und den Bundesländern
• Mehreinkommen dokumentieren: Steuerfreie Zulagen, Nebeneinkünfte oder Mieteinnahmen können angerechnet werden

Die reale Grenze: Leistbarkeit vs. Kreditwürdigkeit

Abschließend der wichtigste Hinweis: Es gibt einen Unterschied zwischen dem, was Sie sich leisten können, und dem, was die Bank Ihnen leiht. Die Bank prüft Ihre Zahlungsfähigkeit — aber nicht Ihren Lebensstil, Ihre Urlaubswünsche oder Ihre Altersvorsorge.

Wer 40 % seines Nettoeinkommens für die Hypothek ausgibt, kann zwar den Kredit bedienen — aber lebt finanziell am Limit. Experten empfehlen, die eigene Komfortgrenze bei 30–33 % zu ziehen und den Rest des Kreditrahmens als Puffer zu belassen.

Ein Haus kaufen ist eine der größten finanziellen Entscheidungen des Lebens. Kalkulieren Sie konservativ, rechnen Sie Puffer ein — und nutzen Sie unseren Rechner, um Ihre ganz persönliche Leistbarkeitsgrenze exakt zu bestimmen.

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Quellen

• Verbraucherzentrale: Bau- und Immobilienfinanzierung
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
• § 656c BGB