¿Cuánta Casa Puedo Permitirme? Guía de la Regla 28/36

Comprar una casa es emocionante, pero el banco no se deja llevar por las emociones. Ellos miran los números. Y tú también deberías. Antes de caer enamorado de una propiedad que está fuera de tu alcance, necesitas entender exactamente cuánto puedes pedir prestado y, lo que es más importante, cuánto puedes permitirte pagar cada mes sin comprometer tu estabilidad financiera.

Esta guía te explica los criterios que aplican los bancos en 2026, cómo calcular tu capacidad de endeudamiento real y qué trampas evitar en el proceso.

La Regla de Oro: El Ratio de Endeudamiento (DTI)

La mayoría de los bancos utilizan el Debt-to-Income Ratio (DTI), o Ratio de Endeudamiento, como primer filtro para evaluar tu hipoteca. En España, el Banco de España recomienda no destinar más del 30% al 35% de los ingresos netos del hogar al pago de deudas financieras, incluida la hipoteca.

En el mundo anglosajón se usa la regla 28/36, que tiene dos componentes distintos:

• 28% (Front-End Ratio): Tu cuota hipotecaria mensual —incluyendo capital, intereses, seguro de hogar e IBI prorrateado— no debe superar el 28% de tus ingresos brutos mensuales.
• 36% (Back-End Ratio): La suma de TODAS tus deudas mensuales (hipoteca + préstamo del coche + tarjetas de crédito + cualquier otro préstamo personal) no debe superar el 36% de tus ingresos brutos.

Estos dos porcentajes no son caprichosos. Están calibrados para que, tras pagar tus deudas, te quede margen suficiente para gastos ordinarios, emergencias y ahorro. Un hogar que gasta más del 35-40% de sus ingresos en deuda vive permanentemente al límite.

Ejemplo práctico: Si ganas 3.000 € netos al mes, el 35% equivale a 1.050 €. Esa es tu cuota máxima recomendada. Si ya pagas 300 € al mes por el coche, tu cuota hipotecaria debería quedarse en 750 € o menos.

El Test de Estrés: ¿Qué Pasa Si Suben los Tipos?

En octubre de 2026, el Euríbor a 12 meses está en el 3,247% (media de septiembre), pero los bancos no conceden hipotecas basándose en el tipo actual. Aplican una prueba de estrés que simula cuánto subiría la cuota si el tipo sube.

En concreto, los bancos calculan si podrías seguir pagando la hipoteca si el tipo de interés subiera por encima del inicial contratado. Con una hipoteca variable, el banco evalúa cuánto subiría tu cuota en ese escenario.

Este test tiene consecuencias directas en cuánto te prestarán:

• El banco simula la cuota con un tipo superior al actual.
• Si la cuota simulada supera su límite de esfuerzo, reducirán el importe concedido.
• Las hipotecas fijas también pasan este test, aunque con menor impacto.

El test de estrés no es burocracia vacía: protege tanto al banco como a ti. Una hipoteca que parece asequible hoy puede convertirse en una trampa si los tipos vuelven a subir.

Cuánto Puedes Pagar Según Tu Salario

Para orientarte, aquí tienes una referencia basada en ingresos netos anuales, aplicando el límite del 35% para la cuota mensual máxima y estimando el préstamo máximo a 30 años con un tipo fijo del 3,04% (tipo medio de nuevas hipotecas, agosto de 2026):

• Ingreso anual neto de 24.000 € (2.000 €/mes): cuota máxima 700 €/mes → préstamo máximo aprox. 165.000 €
• Ingreso anual neto de 36.000 € (3.000 €/mes): cuota máxima 1.050 €/mes → préstamo máximo aprox. 248.000 €
• Ingreso anual neto de 48.000 € (4.000 €/mes): cuota máxima 1.400 €/mes → préstamo máximo aprox. 330.000 €
• Ingreso anual neto de 60.000 € (5.000 €/mes): cuota máxima 1.750 €/mes → préstamo máximo aprox. 413.000 €
• Ingreso anual neto de 84.000 € (7.000 €/mes): cuota máxima 2.450 €/mes → préstamo máximo aprox. 578.000 €

Estas cifras son orientativas. El precio real que puedes pagar depende también del plazo, el tipo de interés real que te ofrezca el banco y si tienes otras deudas. Usa una calculadora hipotecaria para obtener cifras precisas según tu situación.

Los Gastos Que Nadie Te Cuenta

Un error muy frecuente entre los compradores primerizos es calcular solo la entrada del 20% y olvidar los gastos adicionales de compraventa, que en España oscilan entre el 10% y el 12% del precio de la vivienda:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Entre el 4% y el 13% del precio según la comunidad autónoma, solo para vivienda de segunda mano.
• IVA: 10% del precio para vivienda nueva (4% para VPO).
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): Entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad, aplicable en vivienda nueva.
• Notaría y Registro: Notaría de la compraventa entre 600 € y 1.000 €, y Registro de la Propiedad entre 350 € y 650 € para viviendas de 150.000 € a 300.000 €.
• Tasación: Entre 300 € y 600 € dependiendo del valor del inmueble.
• Gestoría: Normalmente entre 300 € y 600 €, más IVA.

Regla práctica: Para comprar una vivienda de 200.000 €, necesitas tener ahorrados en torno a 60.000 € antes de firmar (40.000 € de entrada, unos 20.000 € de ITP con un tipo del 10% y unos 2.000 € de notaría, registro y gestoría).

La Financiación Máxima: El Límite del 80%

Los bancos españoles financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda. Esto significa que como comprador debes aportar el 20% restante de tu propio bolsillo, más los gastos mencionados.

Existen excepciones:

• Aval ICO para la primera vivienda: Los jóvenes de hasta 35 años y las familias con menores a cargo pueden acceder a un aval del Estado que cubre hasta el 20% del préstamo, lo que permite financiar hasta el 100% de la compra. El límite de renta es de 4,5 veces el IPREM (37.800 € brutos al año por titular).
• Pisos de banco: Algunas entidades financian el 100% de sus inmuebles adjudicados.
• Segunda mano vs. nueva construcción: La tasación puede diferir del precio de venta, afectando la cantidad financiada.

Cuatro Factores Que Mejoran Tu Hipoteca

Si los números no te cuadran hoy, hay formas de mejorar tu perfil hipotecario:

• Reducir deudas previas: Liquidar el préstamo del coche o las tarjetas antes de pedir la hipoteca reduce tu DTI y aumenta la cuota que el banco está dispuesto a concederte.
• Incrementar el plazo: Pasar de 20 a 30 años reduce la cuota mensual, aunque pagas más intereses en total. Úsalo como palanca, no como objetivo.
• Aumentar la entrada: Aportar un 30% en lugar del 20% mejora las condiciones del préstamo, reduce el tipo ofertado y elimina riesgos de financiación insuficiente.
• Comprar en pareja: La unificación de ingresos aumenta la capacidad de endeudamiento total, aunque ambas personas asumen la deuda solidariamente.

¿Cuándo Es Mejor Esperar?

A veces la respuesta honesta es: todavía no. Si para comprar una vivienda necesitas estirar el DTI por encima del 35%, si no tienes fondo de emergencia de 3-6 meses de gastos, o si tu empleo es inestable, tiene más sentido seguir ahorrando un año más que comprometerte con una hipoteca que te asfixie.

El precio de la vivienda puede subir mientras esperas, sí. Pero una hipoteca sobredimensionada puede costarte mucho más en intereses, estrés y pérdida de flexibilidad vital.

Conclusión: Los Números Mandan

Antes de enamorarte de una vivienda, haz los cálculos. Aplica la regla del 35% sobre tus ingresos netos, descuenta las deudas existentes, suma los gastos de compraventa y asegúrate de que superas el test de estrés con margen. Una hipoteca bien calibrada es una herramienta de construcción de patrimonio. Una hipoteca desajustada es un lastre que tardas décadas en quitarte de encima.

Usa nuestra calculadora para obtener tu capacidad de compra exacta según tu situación real.

Fuentes

• Banco de España, Portal del Cliente Bancario (guía hipotecaria): https://clientebancario.bde.es/
• Convenio MIVAU-ICO para la gestión de los avales de primera vivienda (BOE-A-2024-9128): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2024-9128
• Euríbor 12M, media de septiembre de 2026: Resolución de 1 de octubre de 2026, Banco de España (BOE-A-2026-20519): https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20519