繰上げ返済の期間短縮型と返済額軽減型、どちらが得か

繰上げ返済で余裕資金を入れるとき、期間を短くするか毎月の返済額を下げるかで迷う人は多いはずです。利息の総額を減らしたいなら期間短縮型、毎月の支出を軽くしたいなら返済額軽減型が向いています。以下、数値例で違いを確かめます。

2つの方式の違い

住宅金融支援機構(JHF)の説明でも、利息の総額を最も減らせるのは期間短縮型とされています。返済額軽減型は毎月の支出が減るぶん、利息の削減額は小さくなります。

物件価格4,500万円を自己資金1割で買う場合を考えます。借入は4,050万円、返済期間35年、変動金利1.2%とします。金利は計算のための仮定で、実際の金利を示すものではありません。当初の毎月返済額は118,139円、35年間の利息総額は911万円です。

5年後(60か月目)に1,000万円を繰上げ返済したとします。残高は3,570万円になります。

方式	毎月の返済額	返済期間	利息の削減額
期間短縮型	118,139円のまま	9年6か月短縮	353万円
返済額軽減型	85,049円に減額	変わらず	191万円

同じ1,000万円でも、利息の削減額は期間短縮型のほうが約160万円多くなります。そのかわり毎月の返済額は下がりません。

繰上げ返済シミュレーターで、残高と金利を入れて両方式を比べられます。

同じ1,000万円を1年後(12か月目)に入れた場合、残高は3,956万円です。期間短縮型では返済期間が9年11か月短くなり、利息の削減額は416万円になります。返済額軽減型なら毎月の返済額は88,278円まで下がり、利息の削減額は218万円です。

繰上げが早いほど、残っている利息の期間が長いぶん効果が大きくなります。ただし、手元資金を先に減らしすぎると、急な出費に対応できません。時期と金額は、生活防衛資金を残したうえで決めるのが安全です。

定年までに完済する計画があるなら、期間短縮型で返済期間を縮めると完済時期が早まります。一方、返済額軽減型は完済時期を変えずに毎月の負担を減らすので、教育費がかさむ時期だけ家計を楽にしたい場合に向いています。

窓口での繰上げ返済には5,500〜33,000円程度の手数料がかかる場合があります。インターネットバンキングなら無料の銀行が大半です。

フラット35の場合、公式の「住・My Note」から手続きすれば手数料は0円ですが、1回の最低返済額は10万円からです。窓口は手数料0円でも、最低100万円と1か月前の連絡が必要になります。どちらの方法を使うかで、少額の繰上げがしやすいかどうかが変わります。

期間短縮型は利息を減らす力が強く、返済額軽減型は毎月の負担を軽くします。手元資金と将来の収入を見て、どちらを優先するか決めてください。自分の残高と金利で試すなら、繰上げ返済シミュレーターが使えます。