Как рассчитать досрочное погашение ипотеки: формула и пример

Досрочное погашение уменьшает либо ежемесячный платеж, либо срок ипотеки. Выгоднее всего оно в первые годы, когда большая часть платежа уходит в проценты. Чтобы понять, сколько вы сэкономите, нужны три величины: остаток долга на дату внесения, процентная ставка и выбранный вариант: сокращение срока или сокращение платежа.

Ключевые пункты:

• Ежемесячный платеж по ипотеке считается по аннуитетной формуле, и в начале срока почти весь платеж идет на проценты.
• Комиссий и штрафов за досрочное погашение быть не должно: закон запрещает любые такие начисления.
• Уведомить банк нужно не позже чем за 30 календарных дней, если договор не предусматривает более короткий срок.
• Банк обязан пересчитать долг и прислать новый график платежей в течение 5 календарных дней.
• Сокращение срока дает больше экономии на процентах, сокращение платежа дает больший запас по бюджету.

Формула ежемесячного платежа

Платеж считается так:

M = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

Здесь P — сумма долга, r — месячная ставка (годовая ставка, деленная на 12 и на 100), n — число месяцев. Проценты за первый месяц равны остатку долга, умноженному на месячную ставку. Вся разница между платежом и процентами уходит на погашение тела кредита.

Из этого следуют две вещи. Первое: пока остаток большой, проценты забирают основную часть платежа. Второе: каждый досрочно внесенный рубль уменьшает базу, на которую начисляются проценты, на все оставшиеся месяцы. Поэтому раннее погашение дает больший эффект, чем такой же платеж в конце срока.

Досрочный платеж не обязательно должен быть крупным. Даже небольшие суммы, которые вы вносите регулярно, с первых месяцев уменьшают остаток и сокращают проценты. Важно, чтобы банк зачел платеж именно в погашение основного долга, а не в счет будущих ежемесячных платежей. Проверить это можно в заявлении и в новом графике, который банк пришлет после внесения.

Пример: 5,2 млн рублей на 25 лет

Возьмем ипотеку на 5 200 000 рублей при стоимости квартиры 6 500 000 рублей и первоначальном взносе 20 %. Ставка 18,73 % годовых, что соответствует средней рыночной ставке по первичному рынку по данным ДОМ.РФ на конец сентября 2026 года. Срок 25 лет.

При таких условиях ежемесячный платеж составляет 81 949,78 рубля. За весь срок вы заплатите 24 584 934,99 рубля, из них 19 384 934,99 рубля — проценты. В первый месяц проценты равны 81 163,33 рубля, а на погашение долга идет всего 786,45 рубля.

Допустим, через 24 месяца вы вносите досрочно 1 000 000 рублей. К этому моменту остаток долга составляет 5 177 315,60 рубля. После внесения у вас два варианта:

Вариант	Новый ежемесячный платеж, ₽	Срок после досрочного платежа	Экономия процентов, ₽
Сократить срок	81 949,78 (без изменений)	на 173 месяца меньше (около 14 лет 5 месяцев)	13 216 647,05
Сократить платеж	66 121,16	без изменений	3 368 700,29

Экономия при сокращении срока намного больше, потому что вы продолжаете платить прежний платеж, и долг закрывается быстрее. Сокращение платежа дает меньшую экономию, зато ежемесячная нагрузка падает с 81 949,78 до 66 121,16 рубля.

Посчитать свой вариант можно в калькуляторе досрочного погашения. Достаточно ввести остаток, ставку, срок, сумму досрочного платежа и номер месяца, в котором вы его внесете.

Что выбрать: срок или платеж

Сокращение срока подходит, если доход стабилен и вы хотите быстрее избавиться от долга. Экономия максимальная, потому что вы сохраняете прежний платеж и гасите ипотеку раньше.

Сокращение платежа подходит, если бюджет узкий или вы ожидаете снижения дохода. Платеж становится ниже, и у вас появляется запас на непредвиденные расходы. Переплата при этом остается выше, чем в первом варианте.

Закон прямо не обязывает банк ни к одному из вариантов. Но на практике в заявлении на досрочное погашение обычно можно указать, что вы хотите: уменьшить платеж или срок. Уточните это до подачи заявления, потому что формулировки в разных банках отличаются.

Важно понимать и другое. Если вы погашаете часть долга сразу после получения кредита, экономия почти полностью приходится на проценты, которые еще не начислены. Чем позже вы вносите платеж, тем меньше остается процентов, которые можно сэкономить, поэтому разовые крупные суммы лучше вносить в первые годы.

Как подать заявление и что проверить

Заявление подается в банк с уведомлением за 30 календарных дней до даты платежа, если в договоре не указан более короткий срок. Это правило закреплено в статье 11 закона 353-ФЗ и в статье 810 Гражданского кодекса. Если банк отказывается принимать заявление на ближайшую дату, ссылайтесь на эти нормы.

Комиссий за досрочное погашение закон не допускает. Запрещены любые комиссии, штрафы и пени за такой платеж. Если в договоре вы видите такой пункт, его стоит оспорить: он противоречит статьям 809 и 810 Гражданского кодекса и статье 11 закона 353-ФЗ.

После внесения платежа банк пересчитывает долг и в течение 5 календарных дней присылает новый график. Проверьте в нем остаток, новый платеж и дату окончания ипотеки. Если цифры не совпадают с вашими расчетами, запросите у банка письменное пояснение.

Отдельно учтите, что досрочный платеж не отменяет обычный ежемесячный. Если вы выбрали сокращение платежа, новый размер должен появиться в графике. Если выбрали сокращение срока, проверьте, что платеж остался прежним, а дата окончания сдвинулась.

Итог

Досрочное погашение дает понятный результат, если вы знаете остаток, ставку и вариант. В примере с ипотекой на 5,2 млн рублей платеж в 1 млн рублей через два года экономит от 3,4 до 13,2 млн рублей процентов, в зависимости от того, что вы выберете. Чтобы сравнить свои цифры, откройте калькулятор досрочного погашения, введите данные из договора и сравните оба варианта до того, как подать заявление.

Источники

• Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ, статья 11
• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», статья 9.1
• Дом.РФ, аналитика ипотечного рынка