Transferência de crédito habitação: quando compensa

Transferir o crédito habitação compensa quando a poupança mensal, multiplicada pelo número de meses que restam, supera as comissões e os custos da mudança. A conta tem de ser feita com o valor exato que o banco de origem cobra para reembolsar antecipadamente o capital, e não com a taxa de juro que aparece na publicidade.

Pontos-chave

• A comissão de reembolso antecipado pode ser de até 0,5% em taxa variável e de até 2% em taxa fixa, mais 4% de Imposto do Selo sobre a comissão.
• Ao sair, paga também os juros corridos até à data do reembolso.
• O novo banco pode cobrar abertura de processo, avaliação e escritura, que costumam somar entre 200 € e 400 € na Casa Pronta ou DPA.
• A transferência para outro banco, sem aumento de capital, fica isenta do Imposto do Selo de 0,6%.
• Muitos bancos de destino assumem estes custos em campanhas. Confirme antes de assinar.

O que se paga no banco de origem

O banco que tem o crédito hoje pode cobrar uma comissão pelo reembolso antecipado. Em taxa variável, o limite é de 0,5% do capital reembolsado. Em taxa fixa, o limite é de 2%. Sobre a comissão incide ainda 4% de Imposto do Selo.

A comissão só deixou de ser cobrada durante a suspensão temporária que terminou a 31 de dezembro de 2025. Desde 1 de janeiro de 2026, os bancos podem voltar a cobrá-la nos contratos a taxa variável. Por isso, quem pensava que a transferência saía de graça em 2026 deve voltar a fazer a conta.

Além da comissão, o banco de origem cobra os juros corridos até à data em que o dinheiro é devolvido. E tem de emitir o distrate, o documento que cancela a hipoteca, no prazo de 14 dias úteis. Esse prazo é importante, porque sem o distrate o novo banco não consegue registar a sua garantia.

O que se paga no banco de destino

O banco novo pode cobrar abertura de processo e avaliação do imóvel. A formalização jurídica e os registos prediais, feitos no âmbito da Casa Pronta ou da DPA, costumam custar entre 200 € e 400 €. Estes valores variam de banco para banco e de caso para caso, por isso peça o quadro de custos por escrito antes de avançar.

Uma vantagem fiscal que muita gente não conhece

Quando o novo crédito serve para reembolsar o anterior e não aumenta o capital em dívida, a operação fica isenta do Imposto do Selo de 0,6% que normalmente incidiria sobre o capital financiado. Esta isenção evita um custo que, num crédito de 150 000 €, seria de 900 €. Confirme no banco de destino que a operação é tratada como transferência e não como novo crédito.

Exemplo: 150 000 € em dívida, de 4% para 3%

Considere um crédito de 150 000 € com 25 anos de prazo restante. Este é um exemplo hipotético: a taxa atual de 4% e a nova de 3% servem para mostrar a conta, não representam uma oferta concreta.

Os custos somam-se assim:

• Comissão de reembolso de 0,5% sobre 150 000 €: 750,00 €
• Imposto do Selo de 4% sobre a comissão: 30,00 €
• Custos do novo banco (valor intermédio da faixa de 200 € a 400 €): 300,00 €
• Total: 750,00 + 30,00 + 300,00 = 1 080,00 €

A prestação mensal calculada para o mesmo prazo fica assim:

Item	Valor
Prestação atual (4%, 25 anos)	791,76 €
Prestação nova (3%, 25 anos)	711,32 €
Poupança mensal	80,44 €
Custos da transferência	1 080,00 €
Ponto de equilíbrio	14 meses
Poupança total depois dos custos	23 051,49 €

A conta do ponto de equilíbrio é simples: 1 080 € a dividir por 80,44 € por mês dá 13,4 meses, ou seja, 14 meses completos. A partir do 15.º mês, a transferência começa a dar lucro. Se a pessoa pretender vender ou refinanciar antes disso, a operação não compensa.

Repare que a poupança total de 23 051,49 € pressupõe que a taxa de 3% se mantém durante os 25 anos. Num crédito a taxa variável, a poupança real depende da evolução das taxas, e este número deve ser lido como ordem de grandeza.

Quando não compensa

A transferência tende a não compensar quando o prazo restante é curto, porque há menos meses para recuperar os custos. Também não compensa quando a diferença de taxa é pequena, ou quando o crédito está quase pago e a comissão pesa mais do que a poupança. Antes de decidir, faça a conta com o saldo em dívida, a taxa atual, a nova taxa e todos os custos, incluindo os juros corridos.

Uma alternativa é reduzir o prazo em vez de trocar de banco. Se a prestação atual cabe no orçamento, amortizar parte do capital pode ser mais barato do que transferir tudo. Compare as duas opções antes de avançar.

Como fazer a simulação

Para ver o ponto de equilíbrio do seu caso, use o simulador de transferência de crédito com o saldo em dívida, a taxa atual, a taxa proposta, o prazo restante e a soma das comissões e custos. Peça ainda ao banco de origem a simulação de reembolso com a data prevista, para ter o valor exato dos juros corridos.

Compare sempre o total a pagar com e sem a transferência, e não apenas a prestação. Uma prestação mais baixa pode esconder um prazo mais longo, e nesse caso a poupança real é menor do que parece.

Fontes

• Decreto-Lei n.º 74-A/2017 (comissões de reembolso antecipado, arts. 23.º e 40.º): https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/2017-107567702-107570414
• Código do Imposto do Selo, art. 7.º, n.º 1, alínea k (isenção na transferência): https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/Pages/selo7.aspx
• Banco de Portugal, Portal do Cliente Bancário (transferência de crédito): https://clientebancario.bportugal.pt/pt-pt/transferencia-do-credito