Como calcular o IMT em 2026: escalões e exemplos

Para calcular o IMT em 2026, multiplique o valor de aquisição pela taxa do escalão em que ele cai e subtraia a parcela a abater desse escalão. A tabela muda conforme o imóvel seja a sua habitação própria e permanente (HPP) ou uma habitação secundária, por isso confirme qual das duas se aplica antes de fazer as contas.

Pontos-chave

• A fórmula é sempre a mesma: valor de aquisição × taxa − parcela a abater.
• Na habitação própria e permanente, o primeiro escalão sem imposto vai até 106 346 €.
• Na habitação secundária, paga-se 1% logo a partir do primeiro euro.
• O Imposto do Selo sobre a compra é de 0,8% sobre o valor de aquisição ou o VPT, se for mais alto.
• Quem tem até 35 anos pode ficar isento na primeira casa até ao 4.º escalão.

A fórmula, passo a passo

Primeiro, veja em que escalão cai o valor do imóvel. O escalão é determinado pelo valor total de aquisição, e a taxa desse escalão aplica-se ao valor inteiro, não apenas à parte que ultrapassa o limite anterior. Depois, multiplique o valor pela taxa. Por fim, subtraia a parcela a abater, que existe precisamente para corrigir o efeito de aplicar uma taxa maior ao valor inteiro.

Esta forma de cálculo evita contas por partes. Com a tabela certa à frente, o resultado sai em três operações.

Tabela 2026 para habitação própria e permanente (Continente)

Valor de aquisição	Taxa marginal	Parcela a abater
Até 106 346 €	0%	0,00 €
Mais de 106 346 € até 145 470 €	2%	2 126,92 €
Mais de 145 470 € até 198 347 €	5%	6 491,02 €
Mais de 198 347 € até 330 539 €	7%	10 457,96 €
Mais de 330 539 € até 660 982 €	8%	13 763,35 €
Mais de 660 982 € até 1 150 853 €	6% (taxa única)	não se aplica
Acima de 1 150 853 €	7,5% (taxa única)	não se aplica

Nos dois últimos escalões a taxa é única, por isso não há parcela a abater: o imposto é simplesmente o valor de aquisição vezes a taxa.

Tabela 2026 para habitação secundária

Valor de aquisição	Taxa marginal	Parcela a abater
Até 106 346 €	1%	0,00 €
Mais de 106 346 € até 145 470 €	2%	1 063,46 €
Mais de 145 470 € até 198 347 €	5%	5 427,56 €
Mais de 198 347 € até 330 539 €	7%	9 394,50 €
Mais de 330 539 € até 633 931 €	8%	12 699,89 €
Mais de 633 931 € até 1 150 853 €	6% (taxa única)	não se aplica
Acima de 1 150 853 €	7,5% (taxa única)	não se aplica

As duas tabelas refletem os escalões atualizados para 2026. O primeiro limite de isenção da habitação própria subiu de 101 917 €, em 2024, para 106 346 €.

Exemplo 1: habitação própria e permanente de 210 000 €

Um apartamento de 210 000 € como habitação própria e permanente cai no escalão de mais de 198 347 € até 330 539 €, com taxa de 7% e parcela a abater de 10 457,96 €. A conta fica assim:

210 000 × 7% − 10 457,96 = 14 700,00 − 10 457,96 = 4 242,04 €

Passo	Valor
Valor de aquisição	210 000,00 €
Taxa do escalão	7%
Valor × taxa	14 700,00 €
Parcela a abater	10 457,96 €
IMT a pagar	4 242,04 €

Se quiser testar outros valores, use o simulador de IMT e compare o resultado com esta conta à mão.

Exemplo 2: segunda habitação de 150 000 €

Um imóvel de 150 000 € que não seja a sua casa de morada de família cai no escalão de mais de 145 470 € até 198 347 €, com taxa de 5% e parcela a abater de 5 427,56 €:

150 000 × 5% − 5 427,56 = 7 500,00 − 5 427,56 = 2 072,44 €

Vale a pena reparar na diferença. Se o mesmo valor fosse habitação própria e permanente, a parcela a abater seria 6 491,02 €, e o imposto baixaria para 1 008,98 €. A diferença entre as duas parcelas, 1 063,46 €, é o que a tabela da habitação própria poupa neste escalão. Por isso a classificação do imóvel pesa tanto no total.

Imposto do Selo sobre a compra e o crédito

Além do IMT, há dois impostos de selo ligados à operação.

Compra do imóvel: 0,8% sobre o valor de aquisição ou o VPT, consoante o que for mais alto. No exemplo de 210 000 €: 210 000 × 0,8% = 1 680,00 €.

Crédito à habitação: 0,6% sobre o capital financiado, quando o prazo é igual ou superior a 5 anos. Com uma entrada de 10%, ou seja 21 000 €, o capital financiado é 189 000 €, e o imposto é 189 000 × 0,6% = 1 134,00 €.

Somados, os dois impostos do exemplo de 210 000 € custam 4 242,04 € + 1 680,00 € + 1 134,00 € = 7 056,04 €, sem contar escritura, registo e outros custos. Esta soma ajuda a planear a poupança antes de fazer a proposta.

Isenção para jovens até aos 35 anos

Quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente pode ficar isento de IMT e de Imposto do Selo até ao limite do 4.º escalão, que é 330 539 €. O regime resulta do Decreto-Lei n.º 48-A/2024. As condições são específicas, por isso confirme-as antes de contar com a isenção no orçamento.

Antes de escriturar

Confirme o valor que vai ser usado na liquidação e se o imóvel fica classificado como habitação própria e permanente, porque é essa classificação que define a tabela. Feito o cálculo, compare o resultado com o do simulador de IMT e guarde a conta para verificar a liquidação.

Fontes

• Código do IMT, art. 17.º (taxas e escalões): https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimt/Pages/cimt17.aspx
• Código do Imposto do Selo (Lei n.º 150/1999, verbas 1.1 e 17.1): https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/selo/
• Decreto-Lei n.º 48-A/2024 (regime de jovens): https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/48-a-2024-874218331