年収でいくら借りられるか、返済負担率30%・35%の基準

住宅ローンでいくら借りられるかは、年収のどれだけを返済に回せるかで決まります。フラット35では、年間の返済額の合計を年収で割った「総返済負担率」が基準です。年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下と決められています。

基準の内容

年収400万円未満: 総返済負担率30%以下
年収400万円以上: 総返済負担率35%以下
計算に含むもの: 新しい住宅ローンの年間返済額に加え、自動車ローン、教育ローン、カードのリボ払いなど、ほかの借入の年間返済額

夫婦の収入を合算する場合は、合算した年収と借入の合計をもとに計算します。

年収の見方

基準の年収は、税金や社会保険料を引く前の額面で計算します。手取りの額で計算すると、借りられる額を低く見積もることになります。年収が今後変わる見込みがあるなら、今の年収で出した数字を基準にして、余裕を持った額にしておくと安心です。

上限の計算の手順

年収に基準の割合(30%または35%)を掛けて、年間の返済上限を出します。
12で割って、毎月の返済上限にします。
金利と返済期間から、その月々の返済額で借りられる額を逆算します。
ほかの借入の年間返済額は、1で出した年間の上限から先に引きます。残った分が新しい住宅ローンに使える余地です。

例1: 年収716万円、ほかに借入なし

35%までの年間返済額は250万6,000円になり、毎月に直すと208,833円が上限です。

金利1.2%、返済期間35年で借りられる額は約7,159万円です。金利は、大手銀行の変動金利の適用金利の目安(年1.195〜1.525%)のうち低いほうに合わせた仮定です。

借入可能額の計算ツールで、年収と金利を入れて試せます。

例2: 年収300万円、ほかに借入なし

30%までの年間返済額は90万円、毎月75,000円が上限です。同じ金利と期間なら、借りられる額は約2,571万円になります。

年収400万円の人は35%が適用されます。年収400万円、金利1.2%、35年なら、毎月の上限は116,667円で、借りられる額は約4,000万円です。年収400万円を境に上限の割合が30%から35%へ上がるため、年収が少し違うだけで借りられる額の差も大きくなります。

金利と期間で借入可能額は変わる

年収716万円の例で、金利が2.2%だった場合、借りられる額は約6,113万円に下がります。金利が1ポイント上がるだけで、同じ返済上限でも借りられる額は1,000万円以上減ります。

返済期間を35年から25年に短くした場合も、毎月の上限208,833円は同じでも、借りられる額は約5,410万円になります。期間が短いほど毎月の返済額は上がるため、上限に合わせると借りられる額は減ります。

他の借入がある場合

車のローンなどで年間30万円の返済がある場合は、上限250万6,000円から30万円を引いた220万6,000円が、新しい住宅ローンに回せる額です。毎月に直すと183,833円になり、同じ金利と期間で借りられる額は約6,302万円です。ほかの借入があるだけで、借りられる額は7,159万円から6,302万円に減ります。

例のまとめ

金利1.2%・35年(期間・金利を変えた行は表のとおり)で計算した借入可能額です。

年収	負担率	条件	毎月の返済上限	借入可能額
716万円	35%	基本	208,833円	約7,159万円
716万円	35%	金利2.2%	208,833円	約6,113万円
716万円	35%	返済期間25年	208,833円	約5,410万円
716万円	35%	他の借入年30万円	183,833円	約6,302万円
400万円	35%	基本	116,667円	約4,000万円
300万円	30%	基本	75,000円	約2,571万円

実際の審査では、適用金利より高い「審査金利」で返済額を計算する金融機関が多く、借入可能額は表の数字より小さくなるのが普通です。表は基準の仕組みを理解するための目安として使ってください。

注意したいこと

基準は借入できる額の上限にすぎません。毎月の返済額を上限いっぱいにすると、教育費や急な出費で家計が苦しくなります。ほかの借入がある人は、その返済額を先に引いて考えてください。金利や返済期間は借りる時点の条件で変わるため、複数のパターンで試しておくと判断しやすくなります。

まとめ

年収400万円を境に、負担率の上限は30%から35%に変わります。自分の年収から上限を出し、ほかの借入を差し引いたうえで、無理のない返済額を決めることが大切です。ご自身の数字で確かめるなら、借入可能額の計算ツールが使えます。

出典

フラット35: https://www.flat35.com
独立行政法人住宅金融支援機構(JHF): https://www.jhf.go.jp

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