住宅ローンの借り換えが得になる条件と諸費用の目安

金利が下がると借り換えを考える人が増えますが、判断の分かれ目は金利差ではなく諸費用を回収できるかどうかです。借り換えには手数料や税金がかかるため、毎月の返済が減っても、費用を取り戻す前に売却や完済をすると損になります。残高3,000万円の例で、費用の内訳と損益分岐点を確かめます。

借り換えでかかる主な費用

• 融資事務手数料: 借入額の2.20%(消費税込み)が一般的です。
• 登録免許税: 抵当権設定は借入額の0.40%です。住宅用家屋の要件を満たせば軽減税率(0.1%)が使える場合があるので、司法書士に確認してください。下の例は軽減なしで計算しています。
• 抵当権抹消登記: 1物件につき1,000円です。
• 司法書士報酬: 5万〜10万円程度です。
• 印紙税: 紙の契約書で1,000万〜5,000万円の場合は2万円です。電子契約なら0円です。

手数料2.20%の契約では保証料が0円になることが多いのも特徴です。保証料を別に払う方式では、35年の借入で借入額の2.06%程度が目安になります。定額の手数料型(3万3,000〜5万5,000円程度)もありますが、そのぶん金利が高めに設定されることがあるため、総額で比べる必要があります。

数値例: 残高3,000万円、残り30年

現在の金利2.0%から新しい金利1.2%に借り換える場合を考えます。諸費用は次のとおりです。

費用	金額
融資事務手数料(2.20%)	660,000円
登録免許税(0.40%、軽減なし)	120,000円
司法書士報酬(下限の目安)	50,000円
印紙税(紙の契約書)	20,000円
抵当権抹消登記	1,000円
合計	851,000円

毎月の返済額は110,886円から99,273円になり、11,613円減ります。諸費用851,000円を差し引いた総額の節約効果は約333万円です。同じ条件は借り換えシミュレーターで試せます。

損益分岐点の求め方

損益分岐点は、諸費用を毎月の減額で割った月数です。割り切れない場合は切り上げます。今回の例では、851,000円を11,613円で割って74か月となります。つまり6年2か月です。ただし、この結果は諸費用を見積もった時点の金額で決まるため、見積もりが変われば月数も変わります。

これより長く住み続けるなら借り換えは得になり、それより前に売却や完済をするなら損をします。引っ越しや子どもの進学など、住み続ける年数の見通しを立ててから判断するのが現実的です。

今回の例は金利差が0.8ポイントあります。金利差が小さいほど、諸費用を取り戻すまでの期間は長くなります。同じ残高でも金利差が小さければ、同じ計算をやり直して判断し直すことになります。また、借り換えでも審査があり、年収や残りの借入によって適用される金利が変わることがあります。試算は、金融機関から実際の見積もりを取ってから固めてください。

判断するときの確認点

• 残りの返済期間が長いほど、金利差の効果は大きくなります。
• 諸費用を回収するまでの年数と、住み続ける予定の年数を比べます。
• 金利が低くても残り期間が短ければ、節約できる額は小さくなります。
• 借り換えを何度も繰り返すと、そのたびに諸費用がかかります。費用が積み重なるため、短い期間で繰り返すのは避けたいところです。
• 手数料型と保証料型は、毎月の返済額だけでなく総額で比べます。

残高と金利を入れて損益分岐を確かめるには、借り換えシミュレーターが使えます。

借り換えで見落としやすい点

• 残高は、借り換える時点の残高で計算します。借入当初の額で試算すると、結果がずれます。
• 借り換えには新たな審査があり、年収や勤務先、ほかの借入によって金利が変わることがあります。
• 固定金利か変動金利かで、将来の返済額の読みやすさが違います。金利の数字だけで比べないようにします。

出典

• 国税庁(NTA): https://www.nta.go.jp
• 独立行政法人住宅金融支援機構(JHF): https://www.jhf.go.jp