Estinzione anticipata mutuo: come calcolare il risparmio

Puoi restituire parte del capitale del mutuo prima della scadenza, con un bonifico o con un versamento che ti arriva da una liquidazione, un'eredità o dei risparmi accumulati. In Italia, per i mutui stipulati da persone fisiche per la casa, la legge vieta alla banca di chiedere penali, compensi o spese per farlo. Il risparmio dipende da una sola scelta: usare la somma per ridurre la rata oppure per accorciare la durata.

Punti chiave

• Per i contratti dal 2 febbraio 2007 l'estinzione anticipata, totale o parziale, non prevede alcun onere a favore della banca.
• Il calcolo si fa sul debito residuo, cioè su quanto devi ancora restituire, non sul capitale iniziale.
• A parità di somma versata, accorciare la durata fa risparmiare più interessi; ridurre la rata libera liquidità ogni mese.
• Il piano di ammortamento aggiornato dalla banca è il documento che conta: confrontalo con il tuo prima di firmare.

Quando la legge ti protegge

La norma di riferimento è l'articolo 7 del decreto legge 7/2007, oggi confluito nell'articolo 120-ter del Testo Unico Bancario. Stabilisce la nullità di qualsiasi penale, compenso o spesa a carico del mutuatario per l'estinzione anticipata. L'ambito riguarda i mutui concessi o accollati da persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di un'abitazione, o per l'attività economica o professionale. Per i contratti anteriori al 2 febbraio 2007 possono valere penali ridotte: controlla il contratto.

Un esempio con i numeri

Immagina una casa da 175.000 euro, con 35.000 euro di anticipo. Il mutuo è di 140.000 euro, a tasso fisso del 3,55%, con durata di 25 anni. La rata è di 704,63 euro al mese, per un totale di interessi di 71.389,84 euro. Nel primo mese, 414,17 euro vanno in interessi e 290,47 euro in capitale.

Dopo 5 anni, cioè 60 rate pagate, il debito residuo è di 120.960,30 euro. Versi 20.000 euro in un'unica soluzione. Hai due strade:

Scelta dopo il versamento	Nuova rata	Durata residua	Interessi risparmiati
Accorciare la durata (rata invariata)	704,63 €	187 mesi (15 anni e 7 mesi)	17.575,74 €
Ridurre la rata (durata invariata)	588,13 €	240 mesi (20 anni)	7.961,55 €

Accorciare la durata porta un risparmio di interessi nettamente maggiore. In cambio, la rata resta quella che pagavi prima. Ridurre la rata, invece, abbassa l'impegno mensile e lascia più margine per il bilancio: per chi ha un reddito non ancora stabile può essere la scelta giusta, anche se costa di più in interessi.

Per fare lo stesso calcolo con i tuoi numeri, usa la calcolatrice di estinzione anticipata.

Durata o rata: come decidere

Non esiste una risposta valida per tutti. Accorciare la durata ha senso se la tua situazione è solida, se non hai altri debiti costosi e se vuoi arrivare al saldo prima possibile. Ridurre la rata ha senso se il versamento ti serve per tenere in equilibrio il bilancio familiare, o se hai già un fondo di emergenza che vuoi preservare.

Un errore frequente è pensare solo alla rata mensile. Una rata più bassa dà sollievo nell'immediato, ma per tutta la vita del mutuo pagherai più interessi. Una rata invariata con durata più corta sembra più dura, ma il tempo complessivo di debito si riduce in modo netto.

Come procedere

1. Chiedi alla banca il debito residuo aggiornato alla data in cui vuoi versare, insieme al piano di ammortamento.
2. Verifica nel contratto la data di stipula e il tipo di tasso: il regime generale vale per i contratti dal 2 febbraio 2007.
3. Comunica per iscritto l'importo e l'opzione scelta (rata o durata).
4. Controlla il nuovo piano di ammortamento: la rata e la scadenza devono corrispondere a quanto hai scelto.

Se fai più versamenti nel tempo, ogni estinzione parziale ricalcola il debito residuo e la rata. La norma copre sia l'estinzione totale sia quella parziale, quindi il costo resta zero anche per i versamenti successivi, ma ogni volta conviene chiedere il piano aggiornato e controllarlo.

Se vuoi cambiare banca: la surroga

La surroga non è un'estinzione, ma un trasferimento del mutuo presso un'altra banca. Anche qui la legge è netta: l'articolo 8 del decreto legge 7/2007, confluito nell'articolo 120-quater del Testo Unico Bancario, prevede la portabilità a titolo completamente gratuito. Né la banca subentrante né quella uscente possono addebitare costi, commissioni, spese di istruttoria o accertamenti catastali. L'ipoteca originaria resta in vigore, quindi non devi pagare nuovi atti di cancellazione e iscrizione.

Il termine massimo per completare la surroga è di 30 giorni lavorativi dalla richiesta. Se il ritardo è imputabile alla banca uscente, ti spetta una penale pari all'1% del debito residuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo.

Errori da evitare

• Accettare una penale senza chiederne la motivazione: per questi contratti la legge ne prevede la nullità, quindi va tolta dal conteggio.
• Versare senza aver chiesto il debito residuo aggiornato: la cifra può differire dal capitale residuo indicato nel piano di ammortamento vecchio.
• Confondere estinzione e surroga: nella prima il mutuo si chiude con la banca attuale, nella seconda passa a un'altra banca con le stesse condizioni di legge.

Quando il confronto tra estinzione e surroga ti sembra complicato, parti dal numero che conta davvero: quanto ti costa oggi ogni anno di mutuo e quanto risparmieresti con una somma versata adesso. Con quel dato in mano, decidere è molto più semplice.

Per una verifica rapida sul tuo caso, apri la calcolatrice di estinzione anticipata.

Fonti

• Decreto-Legge 31 gennaio 2007, n. 7
• Legge 2 aprile 2007, n. 40 (conversione del decreto legge 7/2007)
• Decreto Legislativo 1 settembre 1993, n. 385 (Testo Unico Bancario)