商转公怎么办？2026年条件、流程和各城差别

商转公指把商业贷款转成住房公积金贷款。利率低是主要原因，但能不能办、怎么办，要看你所在城市的政策。同一套规则在广州和上海的执行差别很大，买房之前最好先查清楚本地的做法。

要点

各城市的细则不同，但大体都会看以下四点：

带押直转：提交申请，审批通过后，公积金中心在房产上登记第二顺位抵押，公积金资金直接划给商业银行结清商贷，银行随后解除第一顺位抵押。借款人不需要垫付资金。

先还后贷：借款人用自有资金结清商业贷款，注销原抵押，再以公积金中心为抵押权人设立新抵押，公积金随后放款。这种方式需要一笔过渡资金，资金不足的家庭很难走通。

广州：2026年5月26日起执行新办法，首次允许转入"商转组合贷"，也就是公积金与商业贷款组合的形式。缴存要求从60个月降到36个月，商业贷款的最短年限从3年降到2年。都市圈和粤港澳大湾区的缴存人也可以办理。
深圳：常规允许，支持带押直转，借款人无需垫资。要求连续缴存至少6个月。
成都：2025年10月15日起施行的办法，同样采用带押直转。支持异地缴存人办理，合作银行的范围也扩大了。
杭州：只在指标和特定条件下办理，主要针对纯商业住房抵押贷款，还要看市级资金的情况。
上海：目前没有普遍开放。由于公积金资金使用率长期高于85%至90%的预警线，上海主要让居民提前提取公积金来付首付和月供。

假设商业贷款余额60万元，剩余20年，按等额本息计算。商业贷款利率取2026年9月全国新发放房贷的加权平均利率3.10%，它低于5年期以上LPR 3.50%。转为首套公积金后按2.60%计算。实际合同利率是LPR加减一个点差，请以合同为准。

方案	月供	利息总额
商业贷款 3.10%	3,357.70元	205,848.33元
公积金 2.60%	3,208.73元	170,094.79元

转成公积金后，每月少还148.97元，20年下来利息少约3.58万元（35,753.54元）。这里没有计入办理费用和过渡资金的成本，这些要按本地收费标准另外核算。

如果你想换成自己的数字，可以直接用商转公计算工具。

办完之后，记得再用商转公计算工具核对一次新的月供和剩余利息。

上面的例子是首套房。公积金利率按套数分档，首套和二套差别很大：

二套房超过5年的公积金利率不低于3.075%，仍低于3.10%的商业贷款利率，但只低0.025个百分点，转贷的收益很小。办理前要先确认自己的套数是否被当地认定为首套。

另外，2025年5月的降息对存量贷款也有效。公积金利率的调整从2026年1月1日起适用于已经发放的贷款，也就是说，老贷款不需要重新申请，利率就会自动按新规执行。商转公的目的是换到更低的利率，要先看清楚自己现在的利率是多少。