房贷月供怎么算？等额本息与等额本金公式及例子
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房贷月供怎么算？等额本息与等额本金公式及例子
房贷月供怎么算？本文讲清等额本息和等额本金两个公式，用89.25万元贷款逐步算出每月还款、首月利息和总利息，比较20年与30年两种期限的差别，并附2026年10月的LPR、全国房贷平均利率和公积金利率，方便签合同前自己核对。
房贷月供只由三个数决定：贷款本金、年利率和还款月数。知道公式，就能在签合同前自己核对银行给出的数字。下面用一套总价105万元的住房作例子，把两种还款方式各算一遍。
要点
- 月利率等于年利率除以12，代入公式时要用小数。3.10%的月利率是 0.031 ÷ 12。
- 等额本息：每月还款额相同，前期利息占比高，本金下降得慢。
- 等额本金：每月还的本金相同，月供逐月减少，总利息更少，但前几年压力更大。
- 2026年10月，5年期以上LPR为3.50%，1年期LPR为3.00%。商业房贷的合同利率是LPR加减一个点差，本文例子用全国新发放房贷的平均利率3.10%。
- 首套住房公积金贷款超过5年的利率为2.60%，低于商业贷款，月供和利息都会少。
1. 等额本息公式
每月还款额 M = P × r × (1 + r)ⁿ ÷ [(1 + r)ⁿ − 1]
P是贷款本金，r是月利率，n是总月数。贷款30年，n就是360。
2. 等额本金公式
每月应还本金 = P ÷ n
第k个月的月供 = P ÷ n + (P − (k − 1) × P ÷ n) × r
第一个月的月供最多，之后每个月减少，因为剩下的本金越来越少，利息也跟着少。
3. 一个完整的例子
总价105万元，首付15%，即15.75万元。贷款本金89.25万元，期限30年。商业贷款利率取3.10%，即人民银行统计的2026年9月全国新发放房贷加权平均利率。它低于5年期以上LPR 3.50%，原因见第6节。
| 还款方式 | 首月月供 | 末月月供 | 利息总额 |
|---|---|---|---|
| 等额本息 | 3,811.12元 | 3,811.12元 | 479,503.69元 |
| 等额本金 | 4,784.79元 | 2,485.57元 | 416,165.31元 |
等额本息的首月利息是2,305.63元，只还了1,505.50元本金。等额本金每月固定还2,479.17元本金，首月再加上2,305.63元利息，首月月供为4,784.79元（小数位是四舍五入造成的）。两种方式相比，等额本金总共少付约6.33万元利息（63,338.38元），代价是前期每月多出近一千元（973.67元）。
同样的本金如果走公积金。按首套住房公积金贷款超过5年的利率2.60%计算，等额本息月供为3,573.03元，利息总额393,791.49元，比3.10%的商业贷款少约8.57万元（85,712.20元）。
你可以用房贷计算器把自己的数字代进去，两种还款方式一起算。
4. 为什么前期利息这么多
利息每个月按剩余本金计算。买房刚开始时剩余本金最大，利息自然最大。等额本息每个月的总额不变，所以前几年大部分钱付的是利息，本金几乎没动。很多人还了好几年，余额却降得很慢，原因就在这里。
这也说明了提前还款的时机：越早还，省下的利息越多，因为那时剩余本金最大。
5. 年限长短的差别
还款年限对月供和利息的影响比很多人想的大。仍用上面的89.25万元本金、3.10%利率，只把期限从30年改成20年：
| 期限与方式 | 首月月供 | 利息总额 |
|---|---|---|
| 30年，等额本息 | 3,811.12元 | 479,503.69元 |
| 20年，等额本息 | 4,994.58元 | 306,199.39元 |
| 20年，等额本金 | 6,024.38元 | 277,827.81元 |
20年期的等额本息每月多还1,183.46元，但总利息少了约17.3万元（173,304.30元）。期限缩短以后，月供压力要先过得了，否则会影响日常生活。
6. 利率从哪里来
中国房贷的利率以LPR为基准，合同利率的算法是LPR加上或减去一个点差。中国人民银行每月公布一次LPR，2026年10月生效的是1年期3.00%和5年期以上3.50%。点差由银行和借款人约定，可以为正，也可以为负。首套房目前通常是LPR减去一个点差，所以银行给出的合同利率，可能低于5年期以上LPR。
人民银行统计的全国新发放房贷加权平均利率，2026年9月为3.10%，低于3.50%。这是全国平均数，不是某一个人能拿到的利率。本文用它只是为了让例子接近市场水平，你的实际利率以合同为准。
公积金贷款由各地公积金中心执行。首套住房的利率分两档：贷款5年及以内为2.10%，超过5年为2.60%。
7. 算的时候容易错的地方
- 把年利率直接拿来算。3.10要先除以100，再除以12，得到月利率。
- 用1年期LPR代替5年期以上LPR。两者差了0.50个百分点，月供差得很明显。
- 忘了首付。银行贷的是总价减去首付后的金额，不是总价。
- 只看首月月供。等额本金的月供会一直减少，要看完整的还款表。
- 忽略利率会重新定价。如果合同约定按LPR浮动，之后的月供会随之变化。
8. 怎么选
收入前高后低、希望尽量少付利息的，可以选等额本金。收入稳定、想让每月支出固定好做预算的，选等额本息更省心。两种方式都应该在合同里确认利率、重新定价的周期和每月还款日。
如果还没定，先在房贷计算器里把两种方式各算一次，再和银行的还款表对照。
资料来源
- 中国人民银行（LPR、金融机构贷款加权平均利率统计）：http://www.pbc.gov.cn
- 全国银行间同业拆借中心（LPR公布）：https://www.chinamoney.com.cn
- 国务院政策文件库（公积金贷款利率）：https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/