Рефинансирование ипотеки в 2026 году: когда оно выгодно
AmortiApp
Рефинансирование ипотеки в 2026 году: когда оно выгодно
Когда рефинансирование ипотеки выгодно в 2026 году: ставки ДОМ.РФ, расходы на переоформление, точка окупаемости и пример расчета на 5 млн рублей.
Рефинансирование выгодно, если новая ставка заметно ниже текущей, а расходы на переоформление окупаются раньше, чем вы закончите платить по кредиту. Разницу в ставке нужно пересчитать на остаток долга и на оставшийся срок, а расходы вычесть из полученной экономии. Только так становится понятно, есть ли смысл переходить в другой банк.
Ключевые пункты:
- Рыночная ставка по ипотеке на первичном рынке по данным ДОМ.РФ составляет около 18,73 % годовых, на вторичном рынке — около 18,67–18,68 %.
- Ключевая ставка Банка России с 27 июля 2026 года равна 14,00 % годовых. Она сохранена на том же уровне на заседании 11 сентября 2026 года.
- Выгода появляется, только если разница между старой и новой ставкой покрывает расходы на переоформление за разумный срок.
- Семейная ипотека с господдержкой рефинансируется только в ограниченных случаях, и это нужно проверить до подачи заявки.
- Точка окупаемости — это число месяцев, за которое экономия на платеже покрывает все расходы.
Какие ставки сейчас
Ключевая ставка Банка России достигла максимума в 21 % в октябре 2024 года и держалась на этом уровне до середины 2025 года. С июня 2025 года она начала снижаться и к концу 2025 года составляла 16 %. В 2026 году ставка опускалась в несколько шагов: до 15,50 % в феврале, до 14,25 % в июне и до 14,00 % с 27 июля 2026 года.
Банки при этом опираются не только на ключевую ставку. Рыночная ставка по ипотеке, которую отслеживает ДОМ.РФ, в конце сентября — начале октября 2026 года составляла 18,73 % на первичном рынке и около 18,67–18,68 % на вторичном. Ставка по конкретному кредиту зависит от банка, первоначального взноса, справок о доходах и страхования, поэтому сравнивать нужно предложения, а не средние цифры.
Важно не путать рыночную ставку и льготную. Ипотека по господдержке, которая сейчас действует, ограничена ставкой до 6 % годовых, но ее условия жестко ограничены (подробнее ниже).
Расходы, которые нужно учесть
Переход в другой банк обычно сопровождается расходами. Чаще всего это оценка недвижимости и страхование. Точные суммы зависят от банка и региона, поэтому внесите в калькулятор реальные цифры из предложения нового банка, а не предполагаемые.
Экономия считается так: разница между старым и новым ежемесячным платежом, умноженная на количество месяцев, за которое вы погашаете кредит, минус все расходы на переоформление. Если эта сумма положительна, рефинансирование дает выгоду за весь срок. Если отрицательна, переход не окупается.
Пример: 5 млн рублей, 20 лет оставалось
Представим, что остаток долга составляет 5 000 000 рублей, срок — 20 лет. Старая ставка 20 %, новая 18,73 %. Расходы на переоформление условно примем за 150 000 рублей, потому что это число выбрано для примера и не является данными конкретного банка.
Расчет дает следующие результаты:
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Платеж по старой ставке, ₽ в месяц | 84 941,23 |
| Платеж по новой ставке, ₽ в месяц | 79 985,73 |
| Экономия в месяц, ₽ | 4 955,50 |
| Точка окупаемости, месяцев | 31 |
| Итоговая выгода с учетом расходов, ₽ | 1 039 319,29 |
Здесь выгода за весь срок составляет чуть больше миллиона рублей. Точка окупаемости — 31 месяц, то есть примерно два с половиной года. Если вы планируете продать квартиру или досрочно погасить ипотеку раньше, чем через 31 месяц, рефинансирование не окупится.
Проверить свои цифры можно в калькуляторе рефинансирования ипотеки. Введите остаток, текущую ставку, новую ставку, срок и реальные расходы, которые назвал новый банк.
Когда выгодно, а когда нет
Рефинансирование чаще всего имеет смысл в трех случаях. Первый: ставка по текущему кредиту заметно выше рыночной, и разница сохраняется на большую часть срока. Второй: остаток долга большой, а срок еще длинный, потому что экономия на каждом месяце умножается на много платежей. Третий: вы получили сниженную ставку от банка, а текущий банк не готов ее пересмотреть.
Рефинансирование обычно не выгодно, если до конца срока осталось мало лет. В конце ипотеки основная часть платежа уже идет на тело долга, поэтому экономия на процентах мала, а расходы остаются прежними. Оно также не выгодно, если разница в ставке составляет всего доли процента.
Перед переходом сравните несколько предложений и не спешите. Банк, который обещает низкую ставку, может компенсировать ее страхованием или комиссиями. Смотрите на полную стоимость кредита, а не только на процентную ставку в рекламе.
Семейная ипотека: что можно рефинансировать
Льготная ипотека с господдержкой действует по ставке до 6 % годовых. Условия ее были пересмотрены постановлением Правительства от 10 июля 2024 года № 937, которое продлило программу до 2030 года и ограничило доступ. Одно из главных ограничений касается рефинансирования.
Рефинансировать можно кредит, который был выдан на покупку жилья на первичном рынке у застройщика по договору участия в долевом строительстве либо на покупку квартиры напрямую у застройщика. Также рефинансировать можно кредит на строительство индивидуального дома при условии расчетов через эскроу. Ипотеку на вторичное жилье у физического лица рефинансировать нельзя, за исключением отдельных случаев для семей с ребенком-инвалидом в регионах с нехваткой новостроек.
Для участия в программе семья должна иметь ребенка до 6 лет включительно на дату оформления, либо ребенка-инвалида, либо, в небольших населенных пунктах, двоих несовершеннолетних детей. Одна семья может получить только одну льготную ипотеку. Если вы хотите рефинансировать льготный кредит, проверьте в банке, подходит ли ваш договор под эти условия, прежде чем сравнивать предложения.
Порядок действий
Сначала узнайте точный остаток долга и текущую ставку по договору. Затем запросите у двух-трех банков предложения с полной стоимостью кредита, включая все обязательные расходы. После этого внесите цифры в калькулятор и посчитайте точку окупаемости.
Если точка окупаемости меньше срока, который вы планируете оставаться в квартире, переход обычно выгоден. Если больше, стоит подумать о частичном досрочном погашении текущего кредита, которое не требует расходов на переоформление. Точку окупаемости на своих цифрах можно посчитать в калькуляторе рефинансирования ипотеки.
Источники
Теги
Вам также может быть интересно
Готовы рассчитать свой кредит?
Используйте наш бесплатный калькулятор, чтобы увидеть ежемесячные платежи и общую сумму процентов.
Рассчитать сейчас →