ПДН ипотека: сколько кредита одобрит банк

ПДН, или показатель долговой нагрузки, — это доля ваших ежемесячных платежей по кредитам в общем доходе. Банк смотрит на ПДН, решая, одобрить ли ипотеку и на какую сумму. Чем выше доля платежей в доходе, тем меньше кредит и тем выше риск отказа. Ниже объясняем, как ПДН считается, какие ограничения действуют в 2026 году и как по доходу примерно прикинуть максимальную сумму.

Ключевые пункты:

• ПДН — это все ежемесячные платежи по кредитам, включая будущую ипотеку, деленные на ваш доход.
• Банк России ограничивает не ваш ПДН напрямую, а долю рискованных выдач в кредитном портфеле банка.
• На IV квартал 2026 года действуют лимиты, которые касаются выдач с ПДН выше 80 % или первоначальным взносом до 20 % и выдач с ПДН выше 50 % при взносе до 20 %.
• Максимальный кредит зависит от дохода, срока, ставки и принятого банком порога ПДН.
• Пример ниже показывает, как по одному доходу получить разные суммы при разных порогах.

Что такое ПДН и как его считают

Формула простая. Складываете все ежемесячные платежи по кредитам, которые у вас есть: по карте, автокредиту, потребительскому займу и будущей ипотеке. Делите сумму на ежемесячный доход. Результат выражают в процентах.

Банки считают доход по своей методике. Учитывают не всю зарплату, а часть, которую подтверждают документами, и могут не брать в расчет премии, нерегулярные выплаты или доход от аренды без подтверждения. Поэтому ваш реальный ПДН в банке может отличаться от домашнего расчета.

Порог, при котором банк откажет, не одинаков. Он зависит от программы, региона, стажа и истории платежей. В примерах ниже 40 % и 50 % взяты как условные уровни для расчета, а не как законодательный лимит для заемщика.

Лимиты Банка России на IV квартал 2026 года

Банк России на IV квартал 2026 года установил макропруденциальные лимиты. Их смысл в том, что доля рискованных кредитов в выдачах каждого банка ограничена.

Ограничения распределяются по типам жилья:

• Для новостроек, купленных по договору участия в долевом строительстве, доля операций, где ПДН выше 80 % или первоначальный взнос не выше 20 %, ограничена 5 % от общего объема новых выдач банка.
• Для операций, где ПДН выше 50 % и одновременно первоначальный взнос не выше 20 %, действует подлимит в 1 % от всех выдач банка за квартал.
• Для вторичного жилья и ИЖС действуют сопоставимые ограничения, которые не дают банкам выходить за границы малых долей рискованных операций.

Что это значит для вас на практике. Если ваш первоначальный взнос меньше 20 %, а ПДН высокий, банк может отказать не потому, что вы плохой заемщик, а потому, что у него закончилась квота на такие выдачи в этом квартале. Поэтому в случае отказа имеет смысл спросить, по какой причине он принял решение, и попробовать другой банк или увеличить первоначальный взнос.

Правовая база этих лимитов — статья 45.6 Федерального закона от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации». Их решение на IV квартал 2026 года принято Советом директоров Банка России 24 июля 2026 года и действует с 1 октября 2026 года.

Пример: доход 191 667 рублей в месяц

Возьмем заемщика с ежемесячным доходом 191 667 рублей. Это годовой доход 2 300 000 рублей, деленный на 12. Ставка 18,73 % годовых, что соответствует рыночной ставке по ипотеке на первичном рынке по данным ДОМ.РФ. Срок 25 лет.

Посчитаем максимальный платеж и сумму кредита при двух условных порогах ПДН:

Порог ПДН	Максимальный платеж, ₽ в месяц	Максимальный кредит, ₽
40 %	76 666,80	4 864 776,26
50 %	95 833,50	6 080 970,32

При пороге 40 % заемщик может получить около 4,86 млн рублей. При пороге 50 % сумма растет примерно до 6,08 млн рублей. Разница между ними определяется только выбранным порогом, а не условиями банка.

Чтобы проверить, как ваш доход и ставка меняют сумму, введите данные в калькулятор доступной ипотеки. Калькулятор покажет максимальный платеж и максимальный кредит при заданном пороге.

Как увеличить сумму кредита

Есть три понятных рычага. Первый — уменьшить другие платежи. Погашение автокредита или потребительского займа освобождает место для ипотечного платежа в ПДН. Второй — увеличить первоначальный взнос. Так вы уменьшаете сумму кредита и снижаете риск, который банк учитывает при расчете. При взносе выше 20 % операция не попадает под подлимит Банка России для выдач с ПДН выше 50 %. Третий — выбрать более длинный срок. Он уменьшает платеж, но увеличивает переплату, поэтому сравнивайте суммы за весь срок, а не только ежемесячную нагрузку.

Важно и то, что доход в банке считается по подтвержденным данным. Если вы получаете часть дохода неофициально, банк его может не учесть, и тогда ваш ПДН в банке будет выше, чем в домашнем расчете.

Как подготовиться к заявке

Перед подачей заявки посчитайте свой ПДН по всем текущим платежам в калькуляторе доступной ипотеки и узнайте, какой порог используют банки, куда вы собираетесь обратиться. Уточните у менеджера, как банк считает доход: какие документы принимает и какие виды дохода учитывает.

Соберите документы о доходах и о действующих кредитах заранее: справки о зарплате и выписка по кредитной истории ускоряют решение банка. Сравните две-три программы. Одинаковая ставка в разных банках может давать разные суммы, потому что банки по-разному считают доход и применяют свои пороги. Не подавайте сразу несколько заявок в одном банке, если уже получили отказ: каждая заявка может влиять на вашу кредитную историю.

Если ПДН выше 50 %, а первоначальный взнос менее 20 %, особенно важно заранее подготовить документы и обсудить условия. Такие заявки относятся к группе повышенного риска, выдачи которой Банк России ограничивает.

Источники

• Банк России, решение Совета директоров от 24.07.2026 об установлении макропруденциальных лимитов на IV квартал 2026 года
• Федеральный закон от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке РФ», статья 45.6
• ДОМ.РФ, аналитика рынка ипотеки