Quanto mutuo posso ottenere con lo stipendio (2026)
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Quanto mutuo posso ottenere con lo stipendio (2026)
Quanto mutuo ti concede la banca con il tuo stipendio: la regola del 30-35% sul reddito netto, un esempio con 2.000 euro e i limiti da conoscere.
La banca non guarda solo quanto guadagni, ma quanta parte del tuo reddito netto può andare alla rata. Il criterio più diffuso è che la rata non superi il 30-35% del reddito netto mensile disponibile della famiglia, cioè dopo le altre rate che già paghi. Con 2.000 euro netti al mese, la rata sostenibile sta tra 600 e 700 euro, e a un tasso del 3,55% in 25 anni questo corrisponde a un mutuo di circa 119.000-139.000 euro.
Punti chiave
- Il parametro è il 30-35% del reddito netto, al netto delle altre rate in corso (prestiti personali, finanziamenti per l'auto).
- Non è una legge: è un criterio di merito creditizio, previsto dalle regole di vigilanza della Banca d'Italia e dalle linee guida dell'EBA.
- Con redditi alti o garanzie aggiuntive la banca può arrivare fino al 40%, a condizione che resti una soglia minima di sussistenza per la famiglia.
- Il capitale che ti concedono è il mutuo, non il prezzo della casa: al mutuo va sommato il tuo anticipo.
Da dove viene la regola del 30-35%
In Italia non esiste una norma primaria che fissi un limite rigido per legge. Il 30-35% è un parametro di prudenza che le banche usano per valutare se il debito è sostenibile nel tempo. Le disposizioni di vigilanza della Banca d'Italia (Circolare 285/2013) e le linee guida dell'Autorità Bancaria Europea sulla concessione dei prestiti (EBA/GL/2020/06) orientano il modo in cui le banche lo applicano.
Questo spiega perché due banche possono darti risposte diverse con lo stesso stipendio. Ognuna applica il parametro con le proprie politiche interne, e la valutazione del reddito, della stabilità del lavoro e dei tuoi impegni pesa quanto la cifra in busta paga.
L'esempio: 2.000 euro netti
Partiamo da un reddito netto di 2.000 euro al mese, senza altre rate. Con il tasso del 3,55% e una durata di 25 anni:
| Quota del reddito destinata alla rata | Rata massima | Capitale finanziabile |
|---|---|---|
| 30% | 600,00 € | 119.211,03 € |
| 35% | 700,00 € | 139.079,53 € |
Il margine reale dipende da quanto della quota è già occupato. Se hai un finanziamento per l'auto, la sua rata riduce lo spazio disponibile per il mutuo della stessa cifra. Per questo il primo passo è sommare tutte le rate che paghi oggi.
Vale la pena vedere come cambia il quadro con un reddito più alto. Con 2.500 euro netti al mese, sempre al 3,55% in 25 anni, la rata massima va da 750 a 875 euro e il capitale da circa 149.000 a circa 174.000 euro.
| Reddito netto | Quota destinata alla rata | Rata massima | Capitale finanziabile |
|---|---|---|---|
| 2.500 € | 30% | 750,00 € | 149.013,78 € |
| 2.500 € | 35% | 875,00 € | 173.849,41 € |
| 2.000 € (durata 30 anni) | 30% | 600,00 € | 132.790,26 € |
L'ultima riga mostra l'effetto della durata: a parità di rata, allungare il mutuo a 30 anni aumenta il capitale concedibile, ma anche il totale degli interessi che pagherai. Non è un vantaggio gratuito, e va messo a confronto con il costo complessivo del finanziamento.
Per provare il tuo caso con il tuo reddito e la tua durata, usa il simulatore di capacità di mutuo.
Il tasso cambia la cifra che ottieni
A parità di reddito, un tasso più alto riduce il capitale che la banca può concederti, perché la stessa rata copre meno capitale. Se il tasso sale, la rata massima resta la stessa, ma il mutuo che entra nel budget si riduce. Per questo conviene verificare il tasso reale della proposta, non solo quello pubblicizzato. Secondo la rilevazione della Banca d'Italia, ad agosto 2026 il TAEG medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni era del 3,99%, contro il 3,81% di luglio. Il TAEG include anche i costi del finanziamento, quindi è il numero da confrontare tra offerte diverse.
Oltre la rata: cosa ti arriva davvero
Il mutuo ha anche un costo fiscale. L'imposta sostitutiva è pari allo 0,25% dell'importo erogato per l'acquisto della prima casa e al 2% per le seconde case o per gli immobili senza i requisiti prima casa. La banca la trattiene al momento dell'erogazione del capitale. Sul mutuo sostituisce l'imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale, quindi è la cifra da mettere in conto accanto al tuo anticipo.
Errori comuni
- Usare il lordo invece del netto: il parametro si applica al reddito netto, quindi conta la cifra che arriva in busta paga.
- Dimenticare i piccoli impegni: una rateizzazione o un prestito personale entrano nel calcolo quanto un mutuo, anche se la rata sembra modesta.
- Fissarsi sulla cifra massima: il capitale che la banca offre è un tetto, non un obiettivo. Una rata più bassa lascia spazio per imprevisti, e le spese di casa non finiscono con la rata.
Come prepararsi prima della richiesta
- Raccogli le ultime buste paga o la dichiarazione dei redditi, con il netto mensile medio.
- Elenca tutte le rate in corso e il loro importo mensile.
- Calcola la rata massima con il 30% e con il 35% del netto disponibile.
- Chiedi alla banca una simulazione scritta, con TAEG, spese e piano di ammortamento.
- Confronta almeno due offerte sulla stessa durata e sullo stesso importo.
Se il risultato è più basso di quello che ti aspettavi, non è necessariamente un no. Una durata più lunga abbassa la rata e può aumentare il capitale concedibile, ma aumenta anche il totale degli interessi. È una scelta da fare con i numeri davanti, non solo guardando la rata mensile.
Per rifare il calcolo con le tue cifre, apri il simulatore di capacità di mutuo.
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