Subrogación o cambio de banco en 2026: cuándo compensa

Cambiar tu hipoteca de banco compensa cuando el ahorro mensual, sumado mes a mes, supera los gastos del cambio antes de que te quede por pagar el préstamo. Con 150.000 € pendientes, 20 años por delante y un tipo que baja del 3,5 % al 3,04 %, la cuota baja unos 35 € al mes y los gastos se recuperan en 43 meses, algo más de tres años y medio.

Puntos clave

• La subrogación es cambiar el préstamo de banco y mantener las mismas condiciones básicas; la novación es cambiar condiciones con el mismo banco.
• La Ley 5/2019 fija comisiones máximas. Si cambias de tipo variable a fijo en los tres primeros años, el tope es del 0,05 %.
• Desde el año 4, esa comisión es del 0 %.
• Lo que cuenta es el punto de equilibrio: gastos entre ahorro mensual.
• Si te quedan menos años que ese punto de equilibrio, el cambio no compensa.

Subrogación y novación no son lo mismo

Con la subrogación, otra entidad se hace cargo de tu hipoteca. Es la vía para cambiar de banco y buscar mejores condiciones. Con la novación, sigues en el mismo banco, pero modificas algo del contrato: el tipo de interés, el plazo o el tipo de referencia. Las dos operaciones tienen comisiones distintas, y conviene pedirle a tu banco actual y al nuevo la cifra exacta de cada una.

Qué comisión puedes pagar según la Ley 5/2019

La Ley 5/2019, en su artículo 23, fija los topes que puede cobrar el banco por amortizar anticipadamente o por cambiar la hipoteca. Estos son los más relevantes:

Operación	Periodo	Comisión máxima
Tipo variable, opción 1	Años 1 a 3	0,25 % del capital reembolsado
Tipo variable, opción 1	Desde el año 4	0 %
Tipo variable, opción 2	Años 1 a 5	0,15 % del capital reembolsado
Tipo variable, opción 2	Desde el año 6	0 %
Tipo fijo	Años 1 a 10	2,00 % del capital reembolsado
Tipo fijo	Desde el año 11	1,50 % del capital reembolsado
Variable a fijo (subrogación o novación)	Años 1 a 3	0,05 % del capital reembolsado
Variable a fijo (subrogación o novación)	Desde el año 4	0 %

En el tipo variable, el contrato tiene que elegir una de las dos opciones: la 1 o la 2. Ninguna comisión puede superar la pérdida financiera real que sufre el banco. Y si en la novación no hay amortización de capital, no procede comisión.

Hay un dato de contexto para 2026. Durante 2023 y 2024 hubo una suspensión temporal de estas comisiones en hipotecas variables y en cambios de variable a fijo. Esa medida dejó de aplicarse el 31 de diciembre de 2024, así que desde el 1 de enero de 2025 vuelven los topes ordinarios. Por eso, si alguien te ofrece un cambio sin comisión, pregunta primero si es una campaña concreta y cuándo termina.

Cómo calcular el punto de equilibrio

La cuenta es sencilla. Tomas la diferencia entre tu cuota actual y la nueva, que es tu ahorro mensual. Después, divides los gastos totales del cambio entre ese ahorro. El resultado son los meses que tardas en recuperar lo que has pagado. Si lo que te queda por pagar dura menos que ese número, el cambio no compensa.

Conviene sumar todos los gastos: comisión de la subrogación o de la novación, notaría, registro, tasación y gestoría si aplican. Los que cambian de un caso a otro son las comisiones y los gastos de notaría y registro, así que pide un desglose por escrito.

Ejemplo: 150.000 € pendientes y 20 años de plazo

Supongamos un saldo de 150.000 € con 20 años pendientes. El tipo actual es del 3,5 % y la oferta nueva, del 3,04 %. Hemos supuesto unos gastos totales de 1.500 €, que es un importe de ejemplo para el cálculo, no una cifra oficial. Estos son los resultados:

Concepto	Importe
Cuota actual	869,94 €
Cuota nueva	834,90 €
Ahorro mensual	35,04 €
Ahorro total a 20 años, descontados los gastos	6.908,74 €
Punto de equilibrio	43 meses

Con esas cifras, el cambio se paga solo en 43 meses. Si te quedan 20 años, lo que ahorras después es ganancia. Si solo te quedaran dos años y medio, el ahorro no llegaría a cubrir el coste.

Para probar tus propias cifras, usa la calculadora de subrogación de hipoteca.

Antes de pedir la subrogación

• Compara el TAE y no solo la cuota. Una cuota baja con un plazo más largo puede costar más en intereses totales.
• Mira la fecha de tu contrato. Las comisiones dependen de cuántos años llevas, así que cambiar a los 3 años y 11 meses puede ser más caro de lo que parece.
• Pide el desglose de gastos. Notaría, registro y tasación cambian de un caso a otro.
• Calcula el punto de equilibrio con el plazo real que te queda. No con el de la publicidad.
• No firmes sin revisar la oferta por escrito. Lo que vale es lo que aparece en el contrato.

Si tienes un tipo variable y quieres saber si el cambio te sale a cuenta, vuelve a la calculadora de subrogación de hipoteca con tus cifras reales.

Fuentes

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 23 (BOE)
• Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre (BOE)