Cuánto dinero necesito para comprar una casa en 2026

Para comprar una casa en España necesitas la entrada y, además, dinero para los gastos de la compra, que el banco no financia. El Banco de España recomienda prestar como máximo el 80 % del valor de la vivienda, así que la entrada habitual es el 20 %. En un piso de 240.000 €, eso son 48.000 € que tienes que tener ahorrados, y todavía quedan los impuestos y los gastos notariales y registrales.

Puntos clave

• La entrada habitual es el 20 % del menor de estos dos valores: el precio de compraventa o la tasación.
• En vivienda usada, entre entrada, impuestos y gastos necesitas ahorrado entre el 27 % y el 31 % del precio.
• En la compra de vivienda usada, el ITP depende de la comunidad autónoma: va del 4 % en el País Vasco al 10 % en Cataluña o la Comunitat Valenciana.
• Notaría, registro y gestoría de la compraventa suelen costar entre 600 y 1.000 €, entre 350 y 650 €, y entre 300 y 600 € más IVA, respectivamente, en viviendas de 150.000 a 300.000 €.
• El banco asume la mayor parte de los gastos de la hipoteca. La tasación la pagas tú.
• La cuota no se calcula con el precio del piso, sino con el importe que pides prestado.

La entrada: el 20 % es el suelo habitual

El 80 % de financiación es una recomendación prudencial, no una ley que obligue al banco a cumplirla al céntimo. Los bancos la siguen como criterio de buena gestión del riesgo. Lo importante para ti es que la base del cálculo es el menor valor entre la tasación y el precio de compra. Si la tasación sale por debajo de lo que pagas, el préstamo se calcula sobre la tasación y la entrada sube por la diferencia. Conviene pedirla pronto para no encontrarte con esa sorpresa a una semana de firmar.

El ITP: el impuesto que cambia según dónde compres

En una vivienda usada, el impuesto que más varía es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Lo fija cada comunidad autónoma. Estos son los tipos generales para la compra de vivienda usada:

Comunidad autónoma	Tipo general de ITP
País Vasco	4 % (vivienda habitual; 7 % en el caso general)
Canarias	6,5 %
Comunidad de Madrid	6 %
Andalucía	7 %
Galicia	8 % (desde el 1 de enero de 2024)
Cataluña	10 % (11 % si el inmueble supera 1.000.000 €)
Comunitat Valenciana	10 % (11 % si supera 1.000.000 €)

Son tipos generales. Hay bonificaciones, tramos y reglas propias que cambian el resultado, así que confirma con tu comunidad antes de dar la cifra por buena.

Si compras obra nueva, el esquema cambia: el IVA es del 10 % en vivienda nueva (o del 4 % en VPO de régimen especial), y el AJD de la escritura de compraventa va del 0,5 % al 1,5 % según la comunidad. En Canarias, el IGIC general para vivienda nueva es del 7 %.

Notaría, registro y gestoría de la compraventa

Estos gastos son de la compraventa y, por práctica habitual de mercado, los asume el comprador. Para una vivienda de entre 150.000 y 300.000 €, los importes típicos son estos:

• Notaría de la compraventa: entre 600 y 1.000 €, según la escala oficial de aranceles.
• Registro de la Propiedad: entre 350 y 650 €.
• Gestoría: de mercado libre, suele estar entre 300 y 600 €, más IVA.

No son cifras fijas. Un piso de 240.000 € cae dentro de ese tramo, pero pide presupuesto a dos gestorías antes de elegir.

Lo que paga el banco y lo que pagas tú

La hipoteca tiene su propio reparto de gastos. El Real Decreto-ley 17/2018 (en vigor desde el 10 de noviembre de 2018) y la Ley 5/2019 (en vigor desde el 16 de junio de 2019) dejan así las cosas:

• Lo paga el banco: el AJD de la hipoteca, el arancel de la matriz de la escritura del préstamo, la inscripción de la hipoteca en el Registro y la gestoría de la hipoteca.
• Lo pagas tú: la tasación, que tiene que ser homologada, y las copias de la escritura que pidas.

Antes de firmar, pide por escrito la lista de gastos que asume cada parte. Así no tendrás que discutirla el mismo día de la firma.

Ejemplo: piso de 240.000 € con el 20 % de entrada

Supongamos un piso de 240.000 €. Pones 48.000 € de entrada y pides un préstamo de 192.000 € a 25 años, al 3,04 %. Estos son los resultados del cálculo:

Concepto	Importe
Cuota mensual	914,49 €
Intereses del primer mes	486,40 €
Capital amortizado el primer mes	428,09 €
Total pagado en 25 años	274.345,58 €
Intereses totales	82.345,58 €

Fíjate en el primer mes: de los 914,49 € de la cuota, unos 486 € son intereses y solo 428 € amortizan capital. Por eso al principio cuesta tanto bajar el saldo.

Cuánto dinero tienes que tener ahorrado

Antes de firmar sacas de tu bolsillo la entrada, el ITP y los gastos de la compraventa. Con los valores medios de los rangos anteriores (notaría 800 €, registro 500 € y gestoría 450 € más IVA, en total 1.844,50 €), el ahorro necesario para el piso de 240.000 € queda así:

Comunidad	Entrada (20 %)	ITP	Notaría, registro y gestoría	Total ahorrado	% del precio
Madrid (6 %)	48.000 €	14.400 €	1.844,50 €	64.244,50 €	26,8 %
Andalucía (7 %)	48.000 €	16.800 €	1.844,50 €	66.644,50 €	27,8 %
Cataluña (10 %)	48.000 €	24.000 €	1.844,50 €	73.844,50 €	30,8 %

A eso súmale la tasación. La regla práctica: necesitas tener ahorrado entre el 27 % y el 31 % del precio de una vivienda usada, según la comunidad. Si quieres probar tus propias cifras, usa la calculadora de gastos de hipoteca.

Antes de firmar, revisa esto

• Ahorro antes de buscar piso: cuenta la entrada y, como mínimo, otro bloque para impuestos y gastos.
• Tasación con tiempo: si sale por debajo del precio, la entrada sube.
• ITP de tu comunidad: calcúlalo con el tipo que corresponde a tu caso, no con el que viste en un anuncio.
• Cuota con margen: mira si la cuota cabe en tus ingresos netos, y no solo en el primer año.
• Gastos por escrito: pide al banco y a la notaría el desglose de lo que paga cada parte.

Comprar una casa no se resume en la entrada. Si sumas todo desde el principio, evitas la típica sorpresa de tener el dinero para el piso pero no para cerrar la operación. Para repasar tu caso con tus cifras, vuelve a la calculadora de gastos de hipoteca.

Fuentes

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE)
• Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre (BOE)
• Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD, RD Legislativo 1/1993 (BOE)
• Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)
• Real Decreto 1426/1989, Arancel de Notarios (BOE)
• Real Decreto 1427/1989, Arancel de Registradores (BOE)
• Banco de España, Portal del Cliente Bancario