Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Als Faustregel gilt: Die monatliche Rate für das Darlehen sollte 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Bei 4.500 Euro netto im Monat sind das 1.575 bis 1.800 Euro für Zins und Tilgung. Entscheidend ist danach, welches Darlehen sich mit dieser Rate tragen lässt und ob Ihr Eigenkapital zusammen mit dem Kredit den ganzen Kauf deckt.

Kernpunkte

• Als Belastungsquote gilt der Anteil der Rate am Haushaltsnettoeinkommen. Die Verbraucherzentralen empfehlen 35 bis 40 Prozent.
• Zur Rate gehören Zins und Tilgung, nicht nur der Zins. Im Beispiel rechnen wir mit 4,01 Prozent und vollständiger Tilgung in 30 Jahren.
• Eigenkapital und Kaufnebenkosten gehören in die Rechnung, bevor Sie einen Kaufpreis festlegen.
• Der Puffer zählt: Auch bei knapper Rate sollten Sie Rücklagen für Reparaturen und steigende Lebenshaltungskosten haben.

Die Belastungsquote

Die Belastungsquote ist das Verhältnis von monatlicher Darlehensrate zu Ihrem Haushaltsnettoeinkommen. Gemeint ist das gesamte Einkommen des Haushalts, also beider Partner zusammen, nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben. Die Verbraucherzentralen halten eine Quote von 35 bis 40 Prozent für tragbar. Wer darüber liegt, muss im Alltag stark sparen, und schon ein Jobwechsel, eine Trennung oder eine Anschlussfinanzierung mit höherem Zins kann dann schnell eng werden.

Die Quote ist eine Empfehlung und kein Gesetz. Sie sagt nichts über Ihre Ausgaben für Kinder, Versicherungen oder Reisen aus. Deshalb ist sie ein erster Filter, keine vollständige Haushaltsrechnung.

Im Alltag heißt das: Wer 1.575 Euro im Monat für die Rate einplant, sollte mit dem Rest noch gut auskommen. Rechnen Sie die Rate gegen die festen Kosten, also Strom, Lebensmittel, Versicherungen, Mobilität, Kita oder Schule. Bleibt danach ein klarer Betrag übrig, passt die Rate. Ist es knapp, wirkt die Quote zwar auf dem Papier tragbar, im Alltag aber nicht.

Beispiel: 4.500 Euro Haushaltsnetto

Ein Haushalt hat 4.500 Euro netto im Monat. Die folgende Tabelle zeigt, welche Rate und welches Darlehen bei 4,01 Prozent Sollzins und einer Laufzeit von 30 Jahren möglich sind. Der Zinssatz ist der Referenzwert für zehnjährige Bauzinsen aus unseren Marktdaten, Stand Oktober 2026 (Quelle: Deutsche Bundesbank). Die Rechnung geht von einer Annuität aus, bei der Zins und Tilgung über 30 Jahre gleichmäßig die Rate ergeben.

Belastungsquote	Maximale Rate	Tragbares Darlehen
35 %	1.575,00 €	329.503,43 €
40 %	1.800,00 €	376.575,35 €

Wie viel davon realistisch ist, rechnen Sie im Belastbarkeitsrechner mit Ihren eigenen Zahlen nach.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten

Das tragbare Darlehen ist nur die eine Hälfte. Die andere ist, wie viel Sie als Eigenkapital einbringen. Vom Kaufpreis ziehen Sie das Eigenkapital ab, und das Ergebnis ist das Darlehen. Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Diese Beträge sollten Sie vorab bei Ihrem Kaufvertrag und beim zuständigen Finanzamt beziehungsweise Notar erfragen.

Nehmen wir einen Kaufpreis von 330.000 Euro. Mit 20 Prozent Eigenkapital, also 66.000 Euro, bleibt ein Darlehen von 264.000 Euro, bevor die Nebenkosten dazukommen. Bei 4,01 Prozent über 30 Jahre läge die Rate bei 1.261,90 Euro im Monat. Das liegt unter dem 35-Prozent-Wert von 1.575 Euro, und es bleiben rund 313 Euro Luft pro Monat.

Das maximal tragbare Darlehen von 329.503,43 Euro liegt 65.503,43 Euro über dem Darlehen von 264.000 Euro. Diesen Betrag könnten Sie für Nebenkosten einsetzen, wenn Sie sie finanzieren müssen. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie groß Ihre Rücklagen danach noch sind.

Eine solche Rechnung lässt sich mit Ihren eigenen Zahlen beliebig wiederholen.

Was die Rechnung nicht zeigt

• Die Zinsbindung. Nach zehn oder fünfzehn Jahren wird der Zins neu festgelegt. Die Rate kann dann steigen, und die Rechnung muss mit dem neuen Zins erneut stimmen.
• Ihre Bonität. Der Zins, den Sie tatsächlich bekommen, hängt von Ihrer Bonität, dem Beleihungsauslauf und Ihrem Angebot ab. Der Mittelwert ist ein Ausgangspunkt, kein Angebot.
• Die laufenden Kosten. Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherungen und Nebenkosten kommen zur Rate hinzu.
• Die Rücklagen. Ein Haus verlangt regelmäßig Geld, etwa für Heizung, Dach oder Fenster. Planen Sie dafür einen festen Betrag ein.

So rechnen Sie Schritt für Schritt

1. Haushaltsnetto ermitteln. Nehmen Sie das monatliche Einkommen beider Partner nach Steuern und Abgaben.
2. Belastungsquote wählen. Für eine vorsichtige Planung ist 35 Prozent der bessere Wert, 40 Prozent nur bei stabilem Einkommen und hohen Rücklagen.
3. Maximale Rate berechnen. Das Haushaltsnetto mal die Quote ergibt die Rate, die Sie tragen können.
4. Tragbares Darlehen bestimmen. Aus der Rate und dem Zins folgt die Darlehenssumme.
5. Eigenkapital und Nebenkosten prüfen. Kaufpreis, Eigenkapital und Nebenkosten müssen zusammen mit dem Darlehen den Kauf decken.

Fazit

Ein Haus ist dann bezahlbar, wenn die Rate zusammen mit allen anderen Ausgaben im Alltag bleibt und noch Luft für Rücklagen hat. Die Belastungsquote von 35 bis 40 Prozent gibt Ihnen den Rahmen, die Rechnung mit Eigenkapital und Nebenkosten zeigt den Kaufpreis, der realistisch ist. Rechnen Sie mit Ihren eigenen Zahlen im Belastbarkeitsrechner nach, bevor Sie mit der Suche anfangen.

Quellen

• Verbraucherzentrale, Bau- und Immobilienfinanzierung: https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung
• Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik: https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen/einlagen-und-kreditzinssaetze