Anfängliche Tilgung: Wie hoch sie sein sollte

Die anfängliche Tilgung legt fest, wie viel Prozent der Darlehenssumme Sie im Jahr zurückzahlen, während der Zins festgeschrieben ist. Verbraucherschützer empfehlen 2 bis 3 Prozent. Ein Satz von 1 Prozent wirkt zwar entlastend, lässt aber nach zehn Jahren noch fast neun Zehntel der Schuld offen.

Kernpunkte

• Sollzins und Tilgung zusammen bestimmen Ihre Rate. Je höher die Tilgung, desto höher die Rate und desto schneller sinkt die Schuld.
• Bei 1 Prozent Tilgung bleibt nach zehn Jahren deutlich mehr offen als bei 3 Prozent. Das ist die sogenannte Tilgungsfalle, wenn die Zinsbindung ausläuft.
• Die Zinskosten über die Laufzeit unterscheiden sich bei 400.000 Euro um mehr als 210.000 Euro zwischen 1 und 3 Prozent.
• Die richtige Tilgung ist die höchste, die Ihr Budget dauerhaft trägt, mit Puffer für Reparaturen und steigende Kosten.

Was die Tilgung im Vertrag bedeutet

Ihre monatliche Rate besteht aus Zinsen und Tilgung. Der Sollzins bestimmt, wie viel Sie für das geliehene Geld zahlen. Die Tilgung bestimmt, wie schnell die Schuld tatsächlich abgebaut wird. Beide zusammen ergeben die Rate:

Monatliche Rate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) / 12

Ein Beispiel mit 400.000 Euro, 4,01 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung: 400.000 × (4,01 + 2) / 100 / 12 = 2.003,33 Euro im Monat. Im ersten Monat fallen davon 1.336,67 Euro Zinsen an, der Rest tilgt die Schuld.

Der Zinssatz von 4,01 Prozent ist der Referenzwert für zehnjährige Bauzinsen aus unseren Marktdaten, Stand Oktober 2026, mit der Deutschen Bundesbank als Quelle. Für die Rechnung nehmen wir an, dass der Zins über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. In der Praxis wird er nach Ende der Zinsbindung neu festgelegt.

Beispiel: 400.000 Euro bei 4,01 Prozent

Anfängliche Tilgung	Monatliche Rate	Laufzeit	Zinskosten insgesamt	Restschuld nach 10 Jahren
1 %	1.670,00 €	40 Jahre, 4 Monate	406.660,99 €	350.890,84 € (87,7 %)
2 %	2.003,33 €	27 Jahre, 6 Monate	260.719,79 €	301.781,69 € (75,4 %)
3 %	2.336,67 €	21 Jahre, 3 Monate	194.464,82 €	252.672,53 € (63,2 %)

Die Zahlen gelten bei konstantem Sollzins. Wer die Tilgung von 1 auf 3 Prozent erhöht, zahlt im Monat rund 667 Euro mehr, spart aber über 210.000 Euro Zinsen und ist gut 19 Jahre früher schuldenfrei. Ihre eigenen Werte rechnen Sie im Tilgungsrechner durch.

Die Tilgungsfalle

Die meisten Festzinsdarlehen laufen zehn Jahre. Danach wird der Zins neu festgelegt, und die Restschuld bestimmt, wie viel Sie dann finanzieren müssen. Bei 1 Prozent Tilgung sind nach zehn Jahren noch 87,7 Prozent der ursprünglichen Summe offen. Bei 2 Prozent sind es noch 75,4 Prozent, bei 3 Prozent 63,2 Prozent.

Das Problem liegt nicht nur in der Höhe der Restschuld, sondern im Zeitpunkt. Stehen die Zinsen zum Ende der Zinsbindung hoch, zahlen Sie den höheren Zins auf eine große Summe. Mit einer niedrigen Tilgung verlängern Sie außerdem die Phase, in der Sie zu viel Zins bezahlen.

Wie viel Tilgung passt zu Ihnen?

Bei 400.000 Euro kostet jeder Prozentpunkt Tilgung im Monat rund 333 Euro. Überlegen Sie also zuerst, welche Rate Sie dauerhaft tragen können. Die Verbraucherzentralen raten zu 2 bis 3 Prozent Tilgung und halten 1 Prozent für zu niedrig, weil die Schuld dann zu langsam sinkt.

Ein praktischer Test: Nehmen Sie die Rate, die Sie mit 3 Prozent Tilgung zahlen würden, und prüfen Sie, ob Sie sie auch dann noch tragen könnten, wenn das Einkommen eine Zeit lang sinkt oder eine größere Reparatur ansteht. Wenn ja, ist 3 Prozent eine gute Wahl. Wenn nicht, starten Sie mit 2 Prozent und zahlen später über Sondertilgungen nach, sofern der Vertrag das erlaubt. So bleibt die Rate beherrschbar, und die Schuld sinkt trotzdem planbar.

Drei Fragen helfen bei der Entscheidung:

1. Passt die Rate zum Budget? Eine Rate, die im Alltag knapp wird, ist die falsche Wahl, auch wenn sie auf dem Papier günstig wirkt.
2. Wie lang ist die Zinsbindung? Bei zehn Jahren Zinsbindung sollte die Restschuld am Ende so niedrig sein, dass eine Anschlussfinanzierung unproblematisch bleibt.
3. Gibt es Sondertilgungen? Viele Verträge erlauben jährliche Sonderzahlungen. Dann können Sie mit einer moderaten Tilgung starten und später mehr zurückzahlen. Prüfen Sie die Bedingungen vor dem Abschluss.

Häufige Fehler

• Die niedrigste Rate wählen. Eine niedrige Tilgung wirkt entlastend, verschiebt die Kosten aber in die Zukunft.
• Nur den Sollzins vergleichen. Zwei Angebote mit gleichem Zins können bei der Tilgung und der Laufzeit deutlich auseinanderliegen.
• Den Puffer vergessen. Rücklagen für Instandhaltung und Nebenkosten sind Teil der Rechnung, nicht optional.

Fazit

Für die meisten Käufer sind 2 bis 3 Prozent anfängliche Tilgung ein sinnvoller Ausgangspunkt. Bei 400.000 Euro und 4,01 Prozent Sollzins sinkt die Laufzeit von gut 40 Jahren bei 1 Prozent auf gut 21 Jahre bei 3 Prozent, und die Zinskosten fallen von rund 407.000 auf rund 194.000 Euro. Wie hoch die Tilgung sein darf, entscheidet Ihre Rate. Ob sie passt, prüfen Sie am besten mit dem Tilgungsrechner und Ihrem Haushaltsbudget.

Quellen

• Verbraucherzentrale, Bau- und Immobilienfinanzierung: https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung
• Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik: https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen/einlagen-und-kreditzinssaetze