Umschuldung Baufinanzierung: Wann sie sich lohnt

Eine Umschuldung lohnt sich, wenn der neue Sollzins deutlich unter dem bisherigen liegt und die Wechselkosten in überschaubarer Zeit wieder eingespielt sind. Ob das bei Ihrem Darlehen so ist, zeigt eine einfache Rechnung aus Restschuld, altem und neuem Zins, Restlaufzeit und allen Kosten des Wechsels.

Kernpunkte

• Eine Umschuldung rechnet sich nur, wenn der neue Zins niedriger ist als der Zins, der nach dem Ende der Zinsbindung sonst fällig würde, und die Kosten den Vorteil nicht auffressen.
• Nach zehn Jahren ab vollständigem Erhalt des Darlehens können Sie ein Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an (§ 489 BGB).
• Vor diesem Zeitpunkt darf die Bank eine angemessene Entschädigung für ihren tatsächlichen finanziellen Schaden verlangen (§ 502 BGB).
• Ein Zinsvorteil von einigen Zehntelprozent ist über 15 Jahre viel Geld, aber nur netto nach allen Kosten.

Anschlussfinanzierung und Umschuldung: der Unterschied

Bei der Anschlussfinanzierung läuft die Zinsbindung aus, und Sie müssen ohnehin einen neuen Zins vereinbaren. Dann entscheiden Sie, bei wem und zu welchen Konditionen Sie weiterfinanzieren. Bei der Umschuldung wechseln Sie dagegen aktiv, also vor dem Ende der Zinsbindung oder kurz davor, zu einem anderen Anbieter oder zu einem neuen Vertrag bei Ihrer Bank.

Das Geld dafür ist der Knackpunkt. Wer vorzeitig zurückzahlt, muss in der Regel mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Die Bank berechnet sie nach ihrem Schaden, meist mit der Aktiv-Passiv-Methode: Verglichen wird der Zins Ihres Vertrags mit dem, was die Bank mit dem zurückgezahlten Geld am Kapitalmarkt erzielen könnte, etwa über Pfandbriefe oder Bundesanleihen. Davon werden ersparte Verwaltungskosten und ersparte Risikokosten abgezogen. Sind die Angaben im Vertrag zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnungsgrundlagen unvollständig oder falsch, verliert die Bank den Anspruch ganz. Lesen Sie den Vertrag deshalb vor einer Entscheidung genau durch.

Die gesetzliche Obergrenze von 1 Prozent der Rückzahlungssumme gilt für Immobiliardarlehen nicht. Maßgeblich ist hier der tatsächlich nachgewiesene Schaden.

Die Zehn-Jahres-Regel nach § 489 BGB

Der wichtigste Schutz steht in § 489 BGB. Haben Sie ein Darlehen mit festem Zins, können Sie nach zehn Jahren ab vollständigem Erhalt der Summe ordentlich kündigen, ganz oder teilweise. Die Frist beträgt sechs Monate. Dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen. Wer es nutzt, zahlt keine Vorfälligkeitsentschädigung, weil die Zinsbindung dann kraft Gesetzes endet.

Die Zehn-Jahres-Frist läuft ab der vollständigen Auszahlung, nicht ab dem Ende der vereinbarten Zinsbindung. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren können Sie also schon nach zehn Jahren kündigen. Prüfen Sie, wann Ihr Darlehen vollständig ausgezahlt wurde, und rechnen Sie den Termin im Kalender nach.

Der Zinsvorteil in Zahlen

Angenommen, Ihre Restschuld liegt bei 180.000 Euro, die Restlaufzeit bei 15 Jahren, der bisherige Zins bei 4,20 Prozent und der neue Zins bei 3,60 Prozent. Die Wechselkosten setzen wir mit 1.500 Euro an. Das ist eine Annahme für Gebühren und Nebenkosten, kein Angebot einer Bank.

	Bisheriger Zins (4,20 %)	Umschuldung (3,60 %)
Monatliche Rate	1.349,55 €	1.295,65 €
Ersparnis pro Monat	–	53,90 €
Gesamtersparnis über 15 Jahre nach Wechselkosten	–	8.202,81 €
Zeit bis die Wechselkosten eingespielt sind	–	28 Monate

Den Vergleich für Ihre eigenen Zahlen machen Sie am schnellsten im Umschuldungsrechner.

Ganz anders sieht es aus, wenn der Markt inzwischen teurer ist als Ihr Vertrag. Nehmen wir einen alten Zins von 3,20 Prozent und einen neuen von 4,01 Prozent, dem Referenzwert für zehnjährige Bauzinsen im Oktober 2026. Die Rate stiege dann von 1.260,43 Euro auf 1.332,34 Euro, also um 71,91 Euro im Monat. Über 15 Jahre summiert sich das nach Abzug der Wechselkosten auf einen Verlust von rund 14.443 Euro. In diesem Fall sollten Sie gar nicht wechseln, sondern die Konditionen mit Ihrer Bank besprechen.

Wann sich der Wechsel nicht rechnet

• Die Restlaufzeit ist kurz. Bei nur noch wenigen Jahren bleibt von jedem Zinsvorteil wenig übrig.
• Die Kosten sind hoch. Gebühren, Schätzkosten und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie einrechnen, nicht nur den Zinsunterschied.
• Der Zinsvorteil ist klein. Ein Unterschied von wenigen Zehntelprozentpunkten reicht bei kurzer Restlaufzeit oft nicht, um Kosten und Aufwand zu decken.
• Der Vertrag ist unklar. Fehlende oder falsche Angaben der Bank können ihren Entschädigungsanspruch kosten. Wer sich nicht sicher ist, lässt die Unterlagen vor einer Entscheidung prüfen.

So gehen Sie vor

1. Ende der Zinsbindung prüfen. Der Termin steht im Darlehensvertrag und im Jahresauszug.
2. Restschuld ermitteln. Nehmen Sie den aktuellen Stand, nicht die ursprüngliche Summe.
3. Angebote einholen. Vergleichen Sie Zins, Laufzeit, Sondertilgungsrechte und alle Nebenkosten, nicht nur die Rate.
4. Rechnen, dann entscheiden. Die Ersparnis über die Restlaufzeit muss die Kosten deutlich übersteigen.
5. Frist einplanen. Bei einer Kündigung nach § 489 BGB gilt eine Frist von sechs Monaten. Planen Sie den Wechsel entsprechend früh.

Fazit

Eine Umschuldung ist kein Automatismus. Sie lohnt sich, wenn ein realistischer Zinsvorteil über die Restlaufzeit die Kosten übersteigt, und sie kann teuer werden, wenn der Markt inzwischen höher liegt als Ihr Vertrag. Prüfen Sie zuerst Ende der Zinsbindung, Restschuld und das Datum der vollständigen Auszahlung, dann rechnen Sie mit konkreten Angeboten. Für die Berechnung hilft der Umschuldungsrechner.

Quellen

• § 489 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__489.html
• § 502 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__502.html
• Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik: https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen/einlagen-und-kreditzinssaetze