Rachat de crédit immobilier : quand est-ce rentable ?

Un rachat de crédit immobilier vaut la peine quand l'économie mensuelle, multipliée par le nombre de mois restants, dépasse le coût total de l'opération. Sur un capital restant de 150 000 € à 4,5 % avec 20 ans à courir, passer à 3,2 % rapporte environ 102 € par mois, mais le coût de l'opération est de 6 975 €. Le point d'équilibre arrive au bout de 69 mois, soit 5 ans et 9 mois.

Points clés

• Le calcul à faire : économie mensuelle x mois restants, moins les frais de la nouvelle opération.
• Le plus gros frais : l'indemnité de remboursement anticipé (IRA), plafonnée par la loi.
• Les autres frais : garantie, mainlevée d'hypothèque et frais de dossier.
• La règle d'or : si vous revendez ou changez de nouveau avant le point d'équilibre, vous perdez de l'argent.

Ce qu'un rachat coûte vraiment

Racheter un crédit immobilier, c'est rembourser l'ancienne banque par anticipation avec un nouveau prêt. Ce rachat a donc un coût de sortie et un coût d'entrée.

Coût de sortie. Votre banque actuelle peut réclamer une indemnité de remboursement anticipé (IRA). Le Code de la consommation (articles L313-47 et R313-25) la plafonne : elle ne peut dépasser le plus faible de deux montants, six mois d'intérêts sur le capital remboursé ou 3 % du capital restant dû. Certaines situations l'annulent, comme la vente après une mutation professionnelle, un décès ou la perte involontaire de l'emploi.

Coût d'entrée. La nouvelle banque ou la société de caution facture plusieurs frais :

• Garantie : une caution mutuelle (Crédit Logement, CAMCA, SACCEF...) coûte entre 1,0 % et 1,5 % du capital emprunté. Une part de cette commission, de l'ordre de 60 à 70 %, peut être restituée en fin de prêt par le fonds de garantie mutuelle. Une hypothèque notariée coûte davantage, entre 1,5 % et 2,0 %.
• Mainlevée d'hypothèque : si le prêt d'origine était garanti par une hypothèque, il faut la lever. Comptez 0,3 % à 0,6 % du capital initial, soit environ 500 à 1 500 €.
• Frais de dossier : généralement entre 500 et 1 500 €, parfois négociables ou offerts.
• Courtier : si vous passez par un intermédiaire, ses honoraires vont de 1 000 à 2 500 €.

Le calcul sur un exemple

Prenons un prêt restant de 150 000 € à 4,5 % avec 20 ans à courir. Le rachat se fait à 3,2 % sur 20 ans, dans la fourchette des barèmes bancaires relevés au 20 octobre 2026 (entre 3,20 % et 3,45 %).

Première étape, la mensualité actuelle et la future :

• mensualité actuelle à 4,5 % : 948,97 € ;
• mensualité après rachat à 3,2 % : 846,99 € ;
• économie : 101,98 € par mois.

Deuxième étape, le coût de l'opération :

1. IRA : six mois d'intérêts sur 150 000 € à 4,5 %, soit 150 000 x 4,5 % / 2 = 3 375 €. Le plafond à 3 % du capital restant dû serait de 4 500 €, donc c'est le plafond des six mois qui s'applique.
2. Garantie à 1,2 % : 150 000 x 1,2 % = 1 800 €.
3. Mainlevée : 0,45 % d'un prêt initial de 200 000 €, soit 900 €.
4. Frais de dossier : 900 €.

Total : 3 375 + 1 800 + 900 + 900 = 6 975 €.

Troisième étape, le point d'équilibre : 6 975 € divisés par 101,98 € d'économie mensuelle donne 68,4 mois, soit 69 mois en arrondissant au mois supérieur. Sur les 240 mois du prêt, l'économie nette atteint 17 500 € environ.

Élément	Montant
Mensualité actuelle (4,5 %, 20 ans)	948,97 €
Mensualité après rachat (3,2 %, 20 ans)	846,99 €
Économie mensuelle	101,98 €
Coût de l'opération	6 975 €
Point d'équilibre	69 mois
Économie nette sur 20 ans	17 500 €

Pour tester votre propre cas, utilisez le simulateur de rachat de crédit.

Quand l'opération ne vaut pas le coup

Le même dossier change vite avec un frais de plus. Si le courtage s'ajoute, soit 1 000 € de plus, le coût passe à 7 975 €, le point d'équilibre à 79 mois, et l'économie nette sur 20 ans tombe à 16 500 €.

Trois situations où il faut se méfier :

• Il reste peu d'années à courir : l'économie mensuelle a moins de temps pour rembourser les frais, et le point d'équilibre peut dépasser la durée restante.
• Vous comptez déménager dans les prochaines années : vous ne récupérez pas les frais, et l'IRA s'ajoute à la vente.
• L'écart de taux est faible : refaites le calcul avec votre propre taux, car le gain mensuel diminue vite quand le nouveau taux se rapproche de l'ancien.

Comment négocier avant de signer

Commencez par demander à votre banque actuelle le montant exact de l'IRA et la formule qui le calcule. Vérifiez qu'elle ne dépasse pas le plus faible des deux plafonds : si c'est le cas, la clause est contestable. Demandez ensuite à la nouvelle banque une offre écrite qui détaille chaque frais, la garantie retenue et la part de commission restituable.

Comparez enfin deux scénarios : rachat avec caution, ou rachat avec hypothèque notariée. Dans les fourchettes de ce guide, la caution coûte 1,0 % à 1,5 % du capital et l'hypothèque 1,5 % à 2,0 %, avant restitution éventuelle d'une partie de la caution. Faites tourner les deux chiffres avec le simulateur de rachat de crédit avant de choisir.

En résumé

Un rachat de crédit immobilier est rentable quand l'économie mensuelle permet de couvrir le coût total avant la fin des remboursements. Dans notre exemple, 6 975 € de frais se rattrapent en 69 mois, soit près de six ans. Plus le capital restant est élevé, plus le taux de départ est haut et plus il reste d'années à courir, plus le rachat est intéressant.

Sources

• Service-Public.fr : frais de rachat et remboursement de crédit
• Code de la consommation, articles L313-47 et L313-48 (remboursement anticipé)
• Code de commerce, article A. 444-139 (tarifs des notaires)
• Observatoire Crédit Logement / CSA, tableaux de bord mensuels