Capacité d'emprunt : la règle des 35 % avec un exemple

Pour une banque française, votre capacité d'emprunt commence par le taux d'effort : l'ensemble de vos mensualités de crédit ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Avec 3 500 € nets par mois, la mensualité maximale est de 1 225 €, ce qui permet d'emprunter environ 252 700 € sur 25 ans à 3,2 %, hors assurance.

Points clés

• Plafond : 35 % du revenu net, assurance emprunteur comprise.
• Durée : 25 ans en règle générale, 27 ans dans certains cas (construction, VEFA, travaux).
• Marge de flexibilité : les banques peuvent accorder jusqu'à 20 % de leur production trimestrielle hors de ces critères.
• Ce qui compte : toutes vos charges de crédit, pas seulement le crédit immobilier.

D'où vient la règle des 35 %

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe depuis 2022 les conditions d'octroi des crédits immobiliers. La décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 a posé le taux d'effort maximal à 35 %, et la décision D-HCSF-2023-2 du 4 décembre 2023 l'a ensuite modifiée sur les dérogations. Ce n'est pas une limite qui s'applique à votre dossier comme une loi ordinaire : c'est une règle que chaque banque doit respecter, avec une part de dérogation qu'elle gère elle-même.

Le taux d'effort, c'est le rapport entre les charges annuelles d'emprunt et le revenu annuel net de l'emprunteur. L'assurance emprunteur entre dans le calcul. Si vous avez déjà un crédit auto ou un crédit à la consommation, sa mensualité réduit d'autant la place disponible pour le prêt immobilier.

Le calcul pas à pas

Prenons un couple qui touche 3 500 € nets par mois au total, sans crédit en cours.

1. Mensualité maximale : 3 500 € x 35 % = 1 225 € par mois.
2. Montant empruntable : avec un taux de 3,2 % sur 25 ans, cette mensualité permet d'emprunter 252 744,61 €.

Le calcul ci-dessus ne compte pas l'assurance emprunteur, que la banque, elle, intègre à la mensualité. La capacité réelle sera donc un peu inférieure. Le taux de 3,2 % n'est pas choisi au hasard : au 20 octobre 2026, les barèmes bancaires constatés pour les prêts à taux fixe se situent entre 3,20 % et 3,45 %, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Pour refaire le calcul avec vos propres chiffres, utilisez le calculateur de capacité d'emprunt.

Étape	Calcul	Résultat
Revenu net mensuel	donné	3 500 €
Mensualité maximale	3 500 x 35 %	1 225 €
Montant empruntable, 25 ans, 3,2 %	calcul d'annuité inverse	252 744,61 €
Montant empruntable, 27 ans, 3,2 %	même calcul sur 27 ans	265 538,15 €

Pourquoi la durée change tout

La durée est le second levier, et il joue fort. Avec la même mensualité de 1 225 €, passer de 25 à 27 ans fait gagner environ 12 800 € de capacité. Le bémol est simple à mesurer : vous payez plus d'intérêts sur la durée.

La règle prévoit un allongement exceptionnel à 27 ans, soit deux ans de plus que les 25 ans habituels, dans deux cas :

• une acquisition en VEFA (achat sur plan) ou un contrat de construction de maison individuelle ;
• une acquisition dans l'ancien avec un programme de travaux représentant au moins 10 % du coût total de l'opération.

Ce seuil de 10 % a été abaissé depuis le 1er janvier 2024. Avant, il fallait 25 %, et beaucoup de projets de rénovation n'y entraient pas.

La marge de flexibilité de 20 %

Les banques disposent d'une enveloppe de dérogation : jusqu'à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits peut sortir des critères de taux d'effort ou de durée. Cette enveloppe est cadrée :

• au moins 70 % doit financer une résidence principale ;
• au moins 30 % de cette part doit aller à des primo-accédants.

Concrètement, un dossier juste hors des 35 % peut passer si la banque a de la marge sur le trimestre. Ce n'est pas un droit. Il faut le demander, et la réponse dépend de la banque et de la période. Si votre dossier tourne autour de 36 ou 37 %, posez la question directement à votre conseiller avant de vous engager sur un compromis de vente.

Ce qui fait réellement pencher le dossier

Le taux d'effort n'est pas le seul critère, mais c'est celui qui décide en premier si le dossier passe. Quelques points pratiques :

1. Calculez sur le net, pas sur le brut. Le taux d'effort se rapporte au revenu net, et c'est sur ce chiffre que la banque fait son calcul.
2. Soldez les petits crédits avant. Une mensualité de 150 € de crédit auto retire environ 30 900 € de capacité d'emprunt à 3,2 % sur 25 ans (de 252 744 € à 221 796 €).
3. Préparez votre apport. Un apport qui couvre les frais de notaire et une partie des frais de garantie allège la somme à emprunter, donc la mensualité.
4. Comparez l'assurance. Une assurance moins chère laisse plus de place au prêt à mensualité égale.

En résumé

La capacité d'emprunt se lit d'abord à travers le taux d'effort de 35 %, assurance comprise. Avec 3 500 € nets, cela fait 1 225 € par mois, soit environ 252 700 € sur 25 ans à 3,2 %, avant assurance. La durée peut monter à 27 ans dans des cas précis, et la marge de 20 % de la banque peut aider un dossier limite. Avant de visiter des biens, faites le calcul avec vos vrais chiffres : c'est le seul moyen de savoir quel budget vous pouvez réellement annoncer au vendeur.

Pour simuler votre cas, utilisez le calculateur de capacité d'emprunt.

Sources

• Décision n° D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers
• Décision n° D-HCSF-2023-2 du 4 décembre 2023
• Observatoire Crédit Logement / CSA, tableaux de bord mensuels